對于許多購房者在房地產(chǎn)交易過程中由于要求購房者在簽訂正式商品房合同前支付定金而無法退還定金的問題，引起了廣大購房者的憤怒，也引起了購房者的準(zhǔn)備擔(dān)憂和疑慮。那么對于購買押金，我們應(yīng)該怎么辦，購買押金和法律是怎么規(guī)定的，購買押金在什么情況下可以退，在什么情況下不可以退，如果可以退押金，那么通過什么方式呢？如何退還不可退還的按金？上海房產(chǎn)律師做出如下解答：

　　一、定金能不能退

　　目前對于開發(fā)商在與買受人簽正式進(jìn)行商品房銷售買賣交易合同管理之前我們一般都通過企業(yè)認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達(dá)不成問題一致發(fā)展意見，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商定金是不退的。

　　這種支付定金或訂金的約定，對買受人極為重要不利，使買受人在簽約時處于一個受制于人的境地，買受人之間往往在定金不退的壓力下，違心地學(xué)生接受一些開發(fā)商的不平等條款，自己的真實存在意思也不能直接體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)合同中，有失合同是否公平、公正的原則。

　　好多購房人認(rèn)為，購房定金與其它企業(yè)商品進(jìn)行交易市場一樣，就像我們平常買東西一樣，交了定金就是通過這個一個東西給我留著，我準(zhǔn)備要了，如果這些東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認(rèn)為學(xué)生一旦簽訂了商品房認(rèn)購書，無論對于什么問題原因分析房子最終導(dǎo)致沒有買成，定金就一定時間不能返還了，有些人甚至能夠自動選擇放棄了取回定金，這其實是需要一種文化誤解。其實定金是可以退的。

　　二、定金的法律規(guī)定

　　到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　《最高國家人民對于法院進(jìn)行關(guān)于審理商品房買賣合同關(guān)系糾紛解決案件可以適用相關(guān)法律制度若干重大問題的解釋》第四條明確規(guī)定：出賣人能夠通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為自己訂立商品房買賣合同提供擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方面的原因分析未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照中國法律法規(guī)關(guān)于定金的規(guī)定數(shù)據(jù)處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷售成本管理工作辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售環(huán)境條件的房地產(chǎn)項目開發(fā)技術(shù)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同開始之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)研究費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用我們應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)資源開發(fā)利用企業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用”。

　　三、如何避免存款陷阱

　　為避免首付款陷阱，首先，不與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議，不支付首付款。 在商品房買賣過程中，在簽訂商品房買賣合同前，簽訂商品房買賣合同并簽署認(rèn)購書和繳納定金并不是一個必要的程序，雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致。 商品房買賣合同可以直接簽訂。

　　如果不能簽訂商品房銷售合同，購房者可以安然脫身。二是把“存款”寫成“存款”、“預(yù)付款”、“存款”、“誠信金”、“存款”,“保證金”、“保證金”等，使簽訂的房屋買賣合同一旦不能退還已支付的款項，《證券法》司法解釋第一百一十八條規(guī)定，當(dāng)事人支付留置權(quán)、保證金、保證金、保證金、保證金、保證金或保證金等。第二，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定，賣方通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式，收取買方的訂金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。因當(dāng)事人不能解釋的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將押金退還買受人。

　　另外，司法社會實踐能力一般可以認(rèn)為，“訂金”等費用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商已經(jīng)取得了該款項，屬于企業(yè)不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆芍贫纫?guī)定來處理。再次是在簽訂認(rèn)購協(xié)議時明確方式約定對自己發(fā)展有利的內(nèi)容，如什么不同條件下定金可退，不退定金的法律行為后果及違約風(fēng)險責(zé)任研究如何能夠承擔(dān)。

　　四、如何退定金之后才能獲得成功

　　通過以上分析，我們知道返還保證金有一定的條件，即由于合同條款不能達(dá)成協(xié)議，可以返還，另外，必須在認(rèn)購期內(nèi)約定簽訂合同，想要返還保證金必須證明這一點。買方可以通過雙方在協(xié)商合同條款時修改的記錄或雙方談話的記錄來證明。有些買家自己并不想要這所房子，屬于違約行為，還通過增加補(bǔ)充協(xié)議來實現(xiàn)定金的目的。另外，由于項目等內(nèi)部認(rèn)購沒有銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證明，由于本身沒有銷售條件，因為這在任何情況下押金都可以返還，不需要做大量的證據(jù)收集工作，直接可以。如果你有類似問題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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