問：傍晚時間，老婆的閨蜜打電話過來問到，她婆婆在三亞買了一套房屋，但是沒有叫她去，經(jīng)過她對老公的再三追問，該房屋產(chǎn)權(quán)沒有署她名，那么該套房屋是否有她的份額呢？

　　上?；橐黾m紛律師解答：目前全國房價(jià)居高不下，適婚年齡的年輕人幾乎80%以上都無法自己出資購房，那么結(jié)婚后父母出資購房，是屬于一方個人財(cái)產(chǎn)？還是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)呢？

　　法條索引：《民法典》第一千零六十二條 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，

　　（一）工資、獎金、勞務(wù)報(bào)酬;

　?。ǘ┥a(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益;

　?。ㄈ┲R產(chǎn)權(quán)的收益;

　　（四）繼承或者受贈的財(cái)產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;

　?。ㄎ澹┢渌麘?yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對共同財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

　　《民法典》第—千零六十三條 下列財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)∶

　?。ㄒ唬┮环降幕榍柏?cái)產(chǎn);

　　（二）一方因受到人身損害獲得的賠償或者補(bǔ)償;

　?。ㄈ┻z囑或者贈與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn);

　?。ㄋ模┮环綄Ｓ玫纳钣闷?

　?。ㄎ澹┢渌麘?yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。

　　那如何認(rèn)定“父母明確表示贈與一方”的呢？除了有書面的贈與合同外

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　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十二條，婚后父母為子女購房出資，在沒有明確贈與個人的情況下，該出資應(yīng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與。但在分割時，并不一定是簡單機(jī)械地對房產(chǎn)予以平均分割。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第七條還規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資子女名下的，可視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)。

　　結(jié)論：父母出資+登記己方子女名下=子女個人財(cái)產(chǎn)。

　　但是2020年《民法典》出臺后，以上法律已經(jīng)全部廢止。實(shí)踐中已經(jīng)各地法院處理不一，有的還參照上述條款，有的已經(jīng)適用新約。

　　最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭篇的解釋（一）》第二十九條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理。

　　也就是說目前的處理規(guī)則是，如果沒有明確的贈與合同，那么父母出資購房應(yīng)該屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以如果您想給自己子女一個保障，那么一定要簽署贈與合同。

　　一、新婚姻法關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定

　　婚姻法分割房產(chǎn)分割的是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以房產(chǎn)的分割首先要明確什么夫妻共同財(cái)產(chǎn)以及夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍。

　　《中華人民共和國婚姻法》第十七條明確規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

　　1.工資、獎金；

　　2.生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；

　　3.知識產(chǎn)權(quán)的收益；

　　4.繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)；

　　5.其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。

　　新婚姻法房產(chǎn)分割，根據(jù)《婚姻法解釋(二)》的精神，增值部分基于一方個人財(cái)產(chǎn)投資在婚后取得的收益，這種收益法律也視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　對于夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方有平等的處理權(quán)。

　　二、新婚姻法房產(chǎn)如何分割

　　明確了夫妻共同財(cái)產(chǎn)，接下來就來說說新婚姻法房產(chǎn)如何分割，怎么分割房產(chǎn)的問題，分為以下幾種情況：

　?。ㄒ唬┬禄橐龇?，一方贈與另一方房產(chǎn)，離婚房產(chǎn)如何分割？

　　《婚姻法司法解釋三》 第六條 婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

　　此時，如果一方贈與另一方房產(chǎn)，哪怕是結(jié)婚很多年，只要是房產(chǎn)未過戶的，贈與一方也可以撤銷贈與，離婚時房產(chǎn)還是屬于贈與一方，不予分割。

　?。ǘ┬禄橐龇?，一方父母出資購房，離婚房產(chǎn)如何分割？

　　《婚姻法司法解釋三》 第七條 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)。

　　此時，婚后一方父母出資買房的，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的，是對自己子女的贈與，與婚姻關(guān)系存儲期間的另一方?jīng)]有任何關(guān)系，離婚時作為夫妻一方個人財(cái)產(chǎn)，不予分割。

　?。ㄈ┬禄橐龇ǎp方父母出資購房，離婚房產(chǎn)如何分割？

　　《婚姻法司法解釋三》 由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　婚后由雙方父母出資購買的房屋，不管產(chǎn)權(quán)登記在哪一方名下，離婚時按照出資份額按份分割。

　?。ㄋ模┬禄橐龇ǎ环交榍百徺I房屋，離婚房產(chǎn)如何分割？

　　《婚姻法司法解釋三》 第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

　　此時，對于婚前購買的房屋，即使婚后共同還貸的，房子也屬于夫妻一方個人財(cái)產(chǎn)，離婚時財(cái)產(chǎn)不予分割。

　　（五）新婚姻法，以父母名義買房，離婚房產(chǎn)如何分割？

　　《婚姻法司法解釋三》 第十二條 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理。

　　此時，雙方用共同財(cái)產(chǎn)以父母名義買房，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，房子的產(chǎn)權(quán)屬于父母，離婚時不屬于夫妻財(cái)產(chǎn)，不能分割，只能按照出資情況，算作債權(quán)要求償還出資額。

　?。┬禄橐龇ǎ园唇屹J款的方式買的房屋，房產(chǎn)如何分割？

　　以按揭貸款方式買的房屋所有權(quán)歸屬是有特殊性的。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方是以共同收入來償還銀行貸款本息的，所以只能認(rèn)定該套房屋的現(xiàn)有價(jià)值屬于夫妻共同所有。對于房屋產(chǎn)權(quán)的分隔，在實(shí)踐中，分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原則上應(yīng)當(dāng)均等分割。根據(jù)生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要、財(cái)產(chǎn)的來源等情況，由雙方協(xié)議處理。根據(jù)我國《婚姻法解釋(二)》第21條也只規(guī)定了：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。”但應(yīng)當(dāng)分兩種情況區(qū)別對待：一是在婚前，夫妻一方在婚前已付了房款，那么這個房子肯定是夫妻一方婚前個人財(cái)產(chǎn)。二是在婚后，償還房屋的按揭貸款是由雙方共同支付的，應(yīng)當(dāng)歸屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，按按揭的數(shù)額分割。

　　三、案情簡介

　　2000年2月1日，經(jīng)相親認(rèn)識的小張和小芳（均化名）登記結(jié)婚。2002年12月16日，小張以個人名義向房地產(chǎn)開發(fā)商購買商品房一套并登記在小張名下。2010年10月2日，因小張婚內(nèi)出軌致夫妻雙方感情破裂，但考慮到夫妻離異會對年幼的兒子造成不利影響，雙方簽訂了《分居協(xié)議》，其中約定男方“離家不離婚”，雙方仍然需要共同撫養(yǎng)兒子，但不干涉雙方的私生活。

　　之后，因?yàn)樾堃?ldquo;另有新歡”，經(jīng)不住案外第三人小紅的催婚，因此在2015年12月1日，小張向法院起訴與小芳離婚，并主張根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，房屋所有權(quán)變動只有經(jīng)登記才發(fā)生效力，而涉案房屋的購房合同系以其名義簽訂，并且房屋登記在其一人名下，因此應(yīng)當(dāng)屬于其個人財(cái)產(chǎn)。收到法院寄來的訴狀后，小芳不知所措，回憶起自己為扶養(yǎng)兒子放棄重新開始新生活的機(jī)會，眼看兒子快要長大成人，如今卻可能要被趕出棲身之所，更可能喪失對兒子的撫養(yǎng)權(quán)，小芳感到無比絕望。面對如此“負(fù)心漢”，小芳該何去何從？

　    上?；橐龇慨a(chǎn)律師詳細(xì)解答：

　　本案是一起典型的婚內(nèi)買房并登記在一方名下的案件。對于該類案件，由于涉及到百姓最重要的生活資產(chǎn)“房屋”，而其價(jià)值又占了人們資產(chǎn)的很大一部分比例，甚至是幾代人的積蓄，所以就曾出現(xiàn)婚后夫妻排著長隊(duì)辦理“房產(chǎn)簿加名“的現(xiàn)象。從這我們可以看出，不動產(chǎn)登記的效力早已深入人心，已成為人們的法律常識。而對應(yīng)法律上的依據(jù)就是《物權(quán)法》第9條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅自登記時起生效。

　　但同時，筆者從前來咨詢的當(dāng)事人談話內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，在對類似本案這種情況，人們普遍存在疑惑，一方面覺得不動產(chǎn)物權(quán)變動肯定是要登記才生效的，但是又覺得婚內(nèi)買房歸屬的規(guī)則和這不動產(chǎn)經(jīng)登記生效又存在矛盾。其實(shí)，這涉及我國法定夫妻財(cái)產(chǎn)制與不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)權(quán)登記的法律適用問題。

　　我們都知道，在夫妻沒有特別約定的情況下，我國是以夫妻婚后所得財(cái)產(chǎn)共同制為“默認(rèn)選項(xiàng)”的。也就是說，夫妻之間對于婚前和婚內(nèi)取得的財(cái)產(chǎn)沒有法律規(guī)定或特別約定財(cái)產(chǎn)歸屬的情況下，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對應(yīng)《婚姻法》第17條。

　　那有的人就會問，這樣不是就和《物權(quán)法》第9條規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)變動經(jīng)登記生效矛盾了么？其實(shí)不然，我們仔細(xì)看《物權(quán)法》該條規(guī)定就會發(fā)現(xiàn)，在第一款第二個分句最后規(guī)定，“但法律另有規(guī)定的除外”。

　　所以，按照“特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定”的法律適用原則，《婚姻法》第17條是基于夫妻之間的“身份契約”而做出的財(cái)產(chǎn)歸屬規(guī)定，屬于法律規(guī)定的對《物權(quán)法》第9條關(guān)于一般不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則的例外，所以應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用法定夫妻財(cái)產(chǎn)制的規(guī)定。這樣，我們可以得出結(jié)論：婚內(nèi)以夫妻一方名義簽訂購房合同并登記在一方名下的，若沒有對夫妻財(cái)產(chǎn)的約定或?qū)儆诨榍皞€人財(cái)產(chǎn)出資購買的，該房屋為夫妻共同共有。具體在本案中，小張婚內(nèi)購買的涉案房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　最后，需要提醒注意的是，雖然該房屋屬于夫妻共同共有，但由于房屋登記在夫妻一方名下，存在真實(shí)權(quán)利人與登記情況不一致的情況，可能存在第三人依據(jù)“善意取得”制度，獲得房屋所有權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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