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　　新冠疫情作為突發(fā)公共衛(wèi)生事件，當(dāng)事人在訂立商品房預(yù)售合同時不能預(yù)見；新冠肺炎已被列為房產(chǎn)類傳染病，并采取甲類傳染病的預(yù)防、控制措施，雖然已經(jīng)得到控制，但造成的生命財產(chǎn)損失是不可逆的。

　　一、新冠疫情這一客觀事件本身是符合當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免、不能克服的特征的。

　　通常開發(fā)商主張延期交房免責(zé)，一方面是基于法律規(guī)定，另一方面也會依據(jù)其與購房者之間的商品房買賣合同的合同條款約定。大多數(shù)情況下，開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中都會對于不可抗力做出了排除逾期交房違約責(zé)任的約定，并通過“專業(yè)術(shù)語解釋”約定“不可抗力”，例如“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”。這種情況下，案涉房屋買賣雙方在簽訂合同時對于逾期交房違約責(zé)任排除不可抗力因素是明知且認(rèn)同的，有適用不可抗力規(guī)則的合同基礎(chǔ)。

　　二、新冠疫情對開發(fā)商按約定時間交房造成了實質(zhì)性阻礙及阻礙程度的考量根據(jù)合同免責(zé)事由成就的條件，即使新冠疫情對開發(fā)商構(gòu)成法律上的不可抗力，開發(fā)商能否被免除因逾期交房而產(chǎn)生的違約責(zé)任，還應(yīng)當(dāng)考量新冠疫情是否對其按照約定時間交付房屋造成了實質(zhì)性的阻礙及程度。

　　就司法實踐而言，當(dāng)事人的爭議，普遍可以歸納為兩個方面，一是完全停工的期間是否合理，二是復(fù)工后受疫情影響難以正常施工造成的工期順延時間是否合理。綜合考慮受新冠疫情影響的完全停工及復(fù)工后的延期因素，中海公司的延期交房時間在合理范圍內(nèi)，系因新冠疫情不可抗力導(dǎo)致。

　　同時，二原告亦未提交證據(jù)證明工期延誤系非疫情因素導(dǎo)致或中海公司自身原因?qū)е拢士梢哉J(rèn)定新冠疫情對中海公司按照合同約定如期交付房屋造成了實質(zhì)性的阻礙，且中海公司主張的受阻礙時間天數(shù)在合理范圍內(nèi)。

　　三、開發(fā)商是否盡到了采取措施減少疫情影響的義務(wù)涉及房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作的開展與人民群眾“居住”這一基本需求息息相關(guān)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)雖有因疫情影響主張免責(zé)的權(quán)利，但同時負(fù)有主動采取措施、積極應(yīng)對，以減少疫情影響、降低各方面損失的義務(wù)。一般可以從兩個方面予以審查。

　　第一，對于開發(fā)商自身而言，應(yīng)考量其是否有證據(jù)證明在主觀方面開發(fā)商存在拖延工期的故意，還要審查客觀上其是否積極履行合同、對疫情影響是否盡到了減少影響的義務(wù)。

　　第二，對購房者而言，開發(fā)商是否對其盡到了通知義務(wù)。在出現(xiàn)不可抗力事件后，可能發(fā)生違約情形的一方應(yīng)積極告知合同相對方，提出合理訴求和適當(dāng)解決方案，否則在信息不對稱的情況下，對方當(dāng)事人若已經(jīng)開始做履行準(zhǔn)備或受領(lǐng)準(zhǔn)備，將可能造成損失繼續(xù)擴(kuò)大。

　　房產(chǎn)公司聲稱因疫情、降雨、臺風(fēng)、政府政策等不可抗力，故交房時間順延，合法嗎？

　　除購房合同約定外，法律亦規(guī)定因不可抗力導(dǎo)致一方違約的，該方可主張免責(zé)。但降雨、臺風(fēng)不屬于不可抗力，房產(chǎn)公司作為專業(yè)的開發(fā)商對此應(yīng)當(dāng)也能預(yù)見。

　　疫情屬于不可抗力，因此主張交付的時間順延能得到法院支持，但順延時間與疫情受影響的時間相同且房產(chǎn)公司應(yīng)提交證據(jù)證明疫情影響的時長。

　　政府政策根據(jù)具體政策情況的不同，法院會綜合判定是否屬于不可抗力，但房產(chǎn)公司需提交證據(jù)證明政府政策在合同約定交房時間之前出臺并實施且對施工造成影響，否則法院不會支持。

　　商品房屬于個人重大資產(chǎn)，在取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前爛尾、無法辦證等風(fēng)險持續(xù)存在，業(yè)主應(yīng)不定期前往樓盤施工現(xiàn)場核查施工進(jìn)度，對進(jìn)度明顯滯后的通過投訴、起訴解除合同等方式解決，避免損失擴(kuò)大。

　　1、按時收房，避免房屋管理不善造成損失擴(kuò)大。

　　按開發(fā)商通知的時間前往收房，避免不收房被認(rèn)定視為收房，并自行承擔(dān)房屋毀損滅失、管理不善（如窗戶未關(guān)好遭遇水泡、地板翹起）的風(fēng)險。

　　2、認(rèn)真收房，對精裝修不符合要求的事項以書面方式反饋給開發(fā)商并拍照留存，為后期主張賠償留存證據(jù)。

　　收房時對開發(fā)商不符合合同約定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的項目及時書面提出異議，要求開發(fā)商整改，并留存相關(guān)證據(jù)（交付當(dāng)時的現(xiàn)場照片、要求整改書面意見的照片），為后期委托第三方維修或自行更換產(chǎn)生費用向開發(fā)商索賠留存證據(jù)。

　　3、主張逾期交房違約金、逾期辦證的違約金，避免放棄較大金額的“財產(chǎn)”。

　　逾期交房的違約金一般以購房款總額為基數(shù)，業(yè)主可主張的逾期交房違約金與逾期辦證違約金不少，建議積極主張。

　　收房時，房產(chǎn)公司要求交物業(yè)費、契稅等款項或要求簽署免除逾期交房違約金的同意書，否則不配合交房，甲該咋辦？

　　（1）甲可不同意房產(chǎn)公司要求，即可不交物業(yè)費、契稅等款項或/和簽署免除逾期交房違約金的同意書，因無合同依據(jù)或法律規(guī)定簽署上述文件或交付上述費用為收房的前置事項，房產(chǎn)公司的單方要求無合法依據(jù)。

　　（2）如因甲不同意房產(chǎn)公司要求，房產(chǎn)公司不同意交付鑰匙等材料的，甲可對相關(guān)行為錄制視頻、錄音，證實房產(chǎn)公司拒絕交房，作為后期主張房產(chǎn)公司逾期交房違約金的重要證據(jù)，增加可索賠違約金的金額。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房人在《商品房買賣合同》中約定交房條件和具體內(nèi)容，并將約定內(nèi)容在物業(yè)交付時向購房人進(jìn)行告知。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房屋交付時向購房人提供《商品房買賣合同》中約定且與商品房買賣合同中約定的有關(guān)事項一致的證明文件?！薄蹲≌飿I(yè)管理條例》第十七條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)不得以未提供或者未接受相關(guān)驗收文件為由拒絕收房。

　　購房者應(yīng)以物業(yè)管理合同及相關(guān)配套文件為依據(jù)，要求開發(fā)商會提供所購房屋竣工驗收備案表及相應(yīng)檢測報告，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞虛假工程竣工驗收備案表及相關(guān)項目檢測報告等材料，依法追究相關(guān)責(zé)任。

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第七十六條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位或者共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定提取稅費，并應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，建立健全物業(yè)管理制度，采取措施保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序良好、業(yè)主共有部分完好、配套設(shè)施齊全、運行維護(hù)管理有序及業(yè)主滿意等相關(guān)管理活動持續(xù)有效開展。

　　由于商品房的性質(zhì)和內(nèi)容復(fù)雜，因此商品房糾紛也很多。商品房糾紛是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房過程中，因合同履行過程中的原因所引起的糾紛。一般有：因規(guī)劃變更和產(chǎn)權(quán)手續(xù)不全導(dǎo)致與購房者簽訂房屋買賣合同后房屋質(zhì)量不合格或交付使用后無法正常使用等引起。還有因開發(fā)商違約責(zé)任問題引起的糾紛。

　　1、協(xié)商

　　協(xié)商解決糾紛的方式比較簡單，首先購房者可以向開發(fā)商提出書面的請求、并提出相關(guān)的證據(jù)。其次就是可以直接去售樓部和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商談判。如果協(xié)商的結(jié)果雙方都不滿意的話，可以到法院起訴或者到仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁。這樣做的目的是讓雙方都能夠更加冷靜的對待合同糾紛。

　　2、調(diào)解

　　調(diào)解是解決房地產(chǎn)糾紛的重要方式，在商品房糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人可以通過協(xié)商、調(diào)解等方式來解決糾紛。調(diào)解程序比較簡單，可以在商品房買賣雙方自愿基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議。但是調(diào)解協(xié)議必須經(jīng)過雙方確認(rèn)后才能生效，調(diào)解程序中的時間成本較高。另外，調(diào)解不能解決房地產(chǎn)糾紛中所有的糾紛，要針對具體情形進(jìn)行研究決定。房地產(chǎn)糾紛中，如果雙方對相關(guān)賠償金額有爭議，可協(xié)商或由政府有關(guān)部門出面調(diào)解確定賠償金額后向人民法院起訴。如果雙方對有關(guān)賠償金額有爭議也可通過訴訟方式解決，在訴訟中不涉及金錢賠償，當(dāng)事人可在不涉及任何法律的前提下通過調(diào)解方式解決糾紛。

　　3、仲裁

　　如果在商品房買賣合同中，開發(fā)商和購房者都沒有約定仲裁條款或者約定了仲裁條款，那么在發(fā)生糾紛后購房人可以通過仲裁程序來解決糾紛，即在雙方當(dāng)事人之間仲裁。在仲裁程序中，仲裁庭首先對雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，不成，則提交人民法院進(jìn)行仲裁處理。如果雙方當(dāng)事人都同意仲裁協(xié)議，則可以協(xié)商解決糾紛。協(xié)商不成或雙方當(dāng)事人一方不服在裁決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

　　4、訴訟

　　訴訟是解決法院管轄問題的最主要方式。人民法院受理當(dāng)事人提出的商品房糾紛起訴，應(yīng)依法向人民法院提出書面立案申請。同時，人民法院還可以根據(jù)具體情況，在不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，有權(quán)將案件移送有關(guān)行政主管部門處理。起訴前，當(dāng)事人可先委托律師進(jìn)行訴訟代理。商品房訴訟可分兩種：普通程序和簡易程序。一般程序訴訟中當(dāng)事人只能提起普通程序的訴訟；簡易程序訴訟則可以進(jìn)行普通程序的訴訟中，當(dāng)事人只需要提交訴狀和相應(yīng)證據(jù)即可起訴和審理案件。

　　5、賠償

　　如果在履行期內(nèi)開發(fā)商因不可抗力或其他原因致使商品房無法交付，而購房者又不能要求解除合同或者要求賠償損失時，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。如果購房者在開發(fā)商違約的情況下不能解除合同或者不能要求賠償損失，那么可以通過法院或者仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理。購房者在維權(quán)時可以請求開發(fā)商進(jìn)行賠償，例如要求繼續(xù)履行合同，或者賠償損失。如果在合同中約定了違約金或者損失賠償額計算標(biāo)準(zhǔn)，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行計算確定。如違約金過分高于造成的損失時，購房者還可以請求按照實際損失予以賠償。

　　在房地產(chǎn)市場上，商品房是一個非常重要的商品，它是由開發(fā)商按照合同約定將土地、房屋等的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和出租的商品房。而在現(xiàn)實生活中，商品房的買賣合同糾紛時有發(fā)生。那么，商品房買賣糾紛如何處理？商品房買賣合同糾紛的解決辦法有哪些？

　　1、協(xié)商

　　協(xié)商解決商品房買賣糾紛的方法，是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上平等協(xié)商解決。協(xié)商解決的目的是消除或減少購房人的損失。其具體內(nèi)容包括雙方協(xié)商解決糾紛，達(dá)成協(xié)議：由雙方就解決糾紛達(dá)成一致意見；協(xié)商不成的，由雙方通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向人民法院提起訴訟或仲裁。根據(jù)我國《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定：當(dāng)事人可以約定商品房買賣合同的終止事由；但最長不超過60日。也就是說，商品房買賣合同終止后，雙方仍需履行商品房買賣合同相關(guān)補(bǔ)充條款中約定的義務(wù)。因此，商品房買賣合同在終止后出現(xiàn)違約約定情形時一般都可由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商解決。

　　2、仲裁

　　如果雙方在合同中沒有約定仲裁條款或者約定的仲裁條款不符合仲裁協(xié)議有關(guān)仲裁條款的規(guī)定的，當(dāng)事人可以請求仲裁機(jī)構(gòu)裁決雙方之間有約束力的爭議事項。仲裁具有獨立性、公正性、高效性和公正性等特點。仲裁程序的基本程序是仲裁機(jī)構(gòu)在當(dāng)事人之間達(dá)成協(xié)議后或雙方當(dāng)事人之間達(dá)成協(xié)議時進(jìn)行。仲裁機(jī)構(gòu)對當(dāng)事人之間違反仲裁法的行為采取制裁措施；不履行裁決的，當(dāng)事人可以向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。如果不適用仲裁裁決的當(dāng)事人可以直接向人民法院提起訴訟，要求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　3、訴訟

　　當(dāng)事人可以在合同履行完畢后，請求法院裁決雙方當(dāng)事人之間的爭議解決方式。由于合同簽訂時無任何約束力，因此，雙方當(dāng)事人不能就商品房買賣合同產(chǎn)生爭議的，均可以向法院起訴。在訴訟過程中，法院根據(jù)雙方當(dāng)事人提出的事實、理由和證據(jù)，依法進(jìn)行審理并作出裁判。如對認(rèn)定事實有異議，或?qū)κ聦嵑屠碛捎袪幾h，則應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人各自的主張分別審理并作出裁判。

　　4、行政機(jī)關(guān)處理

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“違反本法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證從事商品房銷售活動，或者未按照商品房買賣合同約定交付商品房，或者未按照商品房買賣合同約定使用貸款，由縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。”這是我國首次明確地規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)經(jīng)營行為應(yīng)由主管部門責(zé)令改正。這種行政處理并非法律授權(quán)的，它只能是當(dāng)?shù)卣疄榱舜龠M(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場秩序所采取的一種行政措施。這種行政措施在《城市房地產(chǎn)管理法》實行之前就已經(jīng)存在，主要是為了維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場經(jīng)營秩序并對其進(jìn)行處罰。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，不履行本法賦予的職責(zé)，構(gòu)成犯罪的應(yīng)當(dāng)依法追究刑事責(zé)任?！痹诘胤秸男姓C(jī)關(guān)對商品房買賣中產(chǎn)生的糾紛進(jìn)行調(diào)解協(xié)商后達(dá)成協(xié)議的做法，具有一定局限性。

　　購房糾紛是指在購買商品房時，購房者與開發(fā)商就購房事宜發(fā)生糾紛，這種糾紛既包括房屋質(zhì)量問題、房屋配套設(shè)施不完善問題等房屋本身存在的問題，也包括房屋交付使用后，由于開發(fā)商未按照合同約定履行房屋交付義務(wù)導(dǎo)致購房人產(chǎn)生爭議。當(dāng)購房者要求開發(fā)商履行義務(wù)時，開發(fā)商往往以購房合同存在解除先決條件為由拒絕履行責(zé)任，也有可能因履行不成而向法院提起訴訟，或因未按照合同約定給付房屋首付款等原因要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

　　商品房交付使用后產(chǎn)生的糾紛主要有：

　　一是房屋質(zhì)量問題；

　　二是購房人違約，導(dǎo)致合同不能履行；

　　三是按揭貸款銀行拒貸；

　　四是買受人違約，不能取得該房屋。

　　根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，商品房的交付期限為出賣人交付房屋時，出賣人應(yīng)當(dāng)在出賣人為起訖商品房買賣合同成立之日起三十日內(nèi)提醒買受人進(jìn)行驗收﹔在合理期限內(nèi)未進(jìn)行驗收的，視為沒有瑕疵﹔因質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人約定處理。

　　1.按照《合同法》第57條第2款規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益﹔但是，損失賠償額不足以彌補(bǔ)合同履行后應(yīng)當(dāng)有的或者已經(jīng)實現(xiàn)的權(quán)利的除外”中確定違約金在房產(chǎn)價格上漲后賠償比例的上限應(yīng)高于因違約所帶來的損失；

　　違約金與賠償金的比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約事實和損失程度確定，但最高不得超過應(yīng)付金額50%。一般來講，按照合同約定購房者可以獲得的利益是商品房的價值，因此購房者在實際損失中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任是對開發(fā)商有信心，在這種情況下業(yè)主一般不會拒絕出賣人向其支付房屋首付款。但是如果購房者不按照約定交納房價款，那么該違約金是否應(yīng)該根據(jù)合同約定進(jìn)行調(diào)整呢？

　　2.因房屋質(zhì)量問題致使買受人合法權(quán)益受到損害的，根據(jù)《合同法》第57條第2款規(guī)定“出賣人應(yīng)當(dāng)在出賣人交付房屋時予以告知﹔出賣人在合理期限內(nèi)未進(jìn)行驗收的，視為沒有瑕疵”中規(guī)定要給予購房人合理的補(bǔ)償。

　　在《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话僖皇畻l規(guī)定：“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。”因此，開發(fā)商在沒有進(jìn)行交付之前對于房屋質(zhì)量問題的告知并不是絕對的免責(zé)事由。對于房屋質(zhì)量問題引起的糾紛需按照購房合同履行期間相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定予以處理。