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　　安置房是國家對被征收土地、房屋的所有權(quán)人、使用權(quán)人給予的補(bǔ)償方式之一，安置房指標(biāo)是獲得安置房的資格。該指標(biāo)是否能夠轉(zhuǎn)讓，不能一概而論，取決于該安置房的性質(zhì)和是否附有權(quán)利的限制。筆者認(rèn)為可以分為兩大類。

　　 第一類是對本屬國有土地上房屋進(jìn)行拆遷的安置房。對于原屬國有土地上的房屋，在原房屋的所有人對原房屋具有處分權(quán)的情形，其因該房屋被拆遷而獲得的安置房及安置房指標(biāo)均屬于一種財(cái)產(chǎn)性的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)讓，在雙方當(dāng)事人就安置房或安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓事宜協(xié)商一致、簽訂合同的情況下，該轉(zhuǎn)讓合同系基于當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。

　　第二類是國家征收農(nóng)村宅基地而補(bǔ)償?shù)陌仓梅??！吨腥A人民共和國土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！闭貙儆谵r(nóng)民集體所有，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)來源于集體經(jīng)濟(jì)組織的分配，非該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員不能獲得該集體經(jīng)濟(jì)組織分配的宅基地。

　　農(nóng)民因宅基地被征收而獲得安置房或安置房指標(biāo)，是農(nóng)民因失去宅基地而獲得的相應(yīng)補(bǔ)償，仍然具有專屬性質(zhì)，即其性質(zhì)不因“地”換成了“房”而改變，仍應(yīng)遵照上述法律規(guī)定執(zhí)行。上述案例中，唐某并非盧某所在的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，其沒有資格取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地，故在該宅基地被征收后，其不能獲得該集體經(jīng)濟(jì)組織的拆遷安置房指標(biāo)。

　　動遷房取得房屋產(chǎn)權(quán)證不需要繳納契稅

　　《中華人民共和國契稅暫行條例》第二十八條規(guī)定：房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，是指產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方承受原房屋業(yè)主土地、房屋權(quán)屬。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　第二十九條規(guī)定：征收土地時(shí)，應(yīng)稅不動產(chǎn)沒有權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。征收應(yīng)當(dāng)納契稅稅款的不動產(chǎn)，包括:

　?。ㄒ唬┮婪▽儆趪曳扛幕虺鞘懈脑旆秶?；凡屬于城市、縣城、建制鎮(zhèn)中居民委員會和村民委員會所有的，已辦理過不動產(chǎn)登記手續(xù)，但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的

　?。ǘ┙?jīng)縣級以上人民政府土地管理部門核實(shí)后，符合本條例第二十八條規(guī)定條件的

　?。ㄈ┢渌麑儆趹?yīng)當(dāng)納契稅稅款法定范圍且實(shí)際已納稅且無異議的。

　　關(guān)于不需要繳納契稅或者按規(guī)定補(bǔ)繳契稅等事項(xiàng)的條款規(guī)定：《中華人民共和國合同法》第一百零六條對承租國有土地使用權(quán)所簽訂的租賃合同免征保險(xiǎn)費(fèi)。

　　隨著上?！按蟛鸫蠼ā钡牟粩嗤七M(jìn)，動遷房的數(shù)量越來越多。動遷房作為一種歷史遺留問題，被列入政府計(jì)劃對動遷居民的補(bǔ)償范圍。一般的動遷房屋拆遷補(bǔ)償方案為，在房屋被征收前居住一年以上且符合條件者由政府給予獎勵或安置房屋的情況下才能購買這類房屋；在房屋被征收后居住一年以上且符合條件者可以獲得動遷房一套或者多套產(chǎn)權(quán)。

　　如果你想要購買動遷房但不符合購買條件或者有購買意向的話，那么在這里為你介紹一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和解決方法：在房屋被征收前居住滿一年或沒有獲得購買資格前不能購買的動遷房屋；在房屋被征收后居住滿一年或沒有獲得購買資格前需要被征收房屋原產(chǎn)權(quán)人支付一定數(shù)額補(bǔ)償金的房屋；在房屋被征收后連續(xù)兩年被征收房屋原產(chǎn)權(quán)人不同意支付補(bǔ)償金的房屋。

　　上海實(shí)行購房限購政策，在房屋被征收前居住滿一年或沒有獲得購買資格前不能購買動遷房。如果你購買的動遷房屬于以上三種情況之一，那么你就屬于無購房資格購買動遷房。

　　如果你有購房資格但又想購買動遷房的話，那么我建議你不要購買這三種情況以外的動遷房，否則你很可能無法獲得購房資格。為什么？因此如果你想要購買動遷房但不符合購買條件或者有購買意向的話，那么我建議你可以考慮購買這三種情況以外的動遷房。

　　想要獲得動遷房的房產(chǎn)證，首先需要向房屋征收部門申請領(lǐng)取房產(chǎn)證并得到房屋征收部門的同意意見，然后向當(dāng)?shù)胤课莸怯洸块T申請登記。

　　1.動遷房如何獲得房屋產(chǎn)權(quán)證

　　在登記機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)登記手續(xù)并提交相關(guān)資料，最后拿到購房合同或其他材料，取得購房合同或其他材料。如果雙方之間存在合同關(guān)系或者是買賣合同關(guān)系，那么就需要和購房人一起去房產(chǎn)交易中心辦理相關(guān)手續(xù)并領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　當(dāng)然，如果是被拆遷房屋中已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)的話，那么只要向拆遷部門繳納相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款即可領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。但是要注意一點(diǎn)，如果是由其他產(chǎn)權(quán)人持有房屋產(chǎn)權(quán)并已在上海市房產(chǎn)管理部門登記備案而又想要獲取房屋產(chǎn)權(quán)證，則需要向房屋登記部門提出變更申請并繳納相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)。

　　2.沒有產(chǎn)權(quán)證不影響買賣

　　很多購房者在買房的時(shí)候，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，而導(dǎo)致交易無法順利進(jìn)行，這種情況的發(fā)生，也沒有辦法進(jìn)行房產(chǎn)過戶。如果有這樣的想法的話，那么就大錯特錯了，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證是不能進(jìn)行房產(chǎn)過戶的，所以，購房者在購買這樣的房子之前應(yīng)該去詢問清楚產(chǎn)權(quán)證書的辦理情況。

　　一般情況下，產(chǎn)權(quán)證是房產(chǎn)能否進(jìn)行過戶以及能否順利進(jìn)行房產(chǎn)過戶的重要依據(jù)。對于沒有產(chǎn)權(quán)證過期的房子來說，很多人都覺得這是一個很大的漏洞。

　　實(shí)際上，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證這類房產(chǎn)已經(jīng)很難在房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易了，所以對于這種沒有產(chǎn)權(quán)證也不影響房產(chǎn)過戶，并且也不存在交易風(fēng)險(xiǎn)。但是如果購買了沒有產(chǎn)權(quán)證過期的房子的話，那么購房人就不能在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行交易，因?yàn)檫@類房子因?yàn)橐呀?jīng)抵押給銀行了，所以當(dāng)?shù)盅喝艘獬J款時(shí)，在法律上并不存在問題。

　　動遷房又稱動遷房、拆遷房等，是指城市房屋征收部門為保障被征地農(nóng)民的利益，對被征地農(nóng)民所建造的具有居住功能的房屋。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，城市房屋征收部門根據(jù)被補(bǔ)償人的意愿，可采取貨幣補(bǔ)貼、實(shí)物安置、租房或者給予購房補(bǔ)貼等方式予以安置。如果一方有購房能力卻沒有接受，就有可能引發(fā)另一方的訴訟。因此動遷房交易是需要雙方協(xié)商一致后才能達(dá)成書面協(xié)議的，在此期間因房屋出售而產(chǎn)生糾紛并不罕見。那么遇到此類情況應(yīng)該怎么辦呢？今天我們就來分析一下發(fā)生在動遷房買賣中糾紛的法律問題——動遷房買賣糾紛中如何維權(quán)？

　　一、交易房屋的法律屬性

　　從房屋的法律屬性來看，動遷房的主體一般是被征地農(nóng)民，而非通常意義上的房地產(chǎn)開發(fā)商。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條規(guī)定：“為了公共利益的需要，政府可以對被拆遷的房屋進(jìn)行征收。對被拆遷人給予適當(dāng)賠償。賠償標(biāo)準(zhǔn)可以按照被拆遷房產(chǎn)價(jià)值（扣除已使用部分）或者同地段同類型住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定。所能支付到房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)最低價(jià)格的費(fèi)用不低于同地段同類型住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的80%”。從以上兩條規(guī)定可以看出：如果被拆除物為動遷房的話，那么該動遷房本身就屬于不動產(chǎn)所有權(quán)，房屋所有權(quán)人可以將其轉(zhuǎn)讓給買受人；如果被拆除物為商品房的話，該商品房就屬于不動產(chǎn)抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)，該該商品房可以通過拍賣或者變賣取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。由此可見動遷房是可以出售的，但是交易房屋須滿足一定條件才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者抵押行為。

　　二、動遷房買賣的法律關(guān)系中存在哪些常見的問題？

　　首先，很多當(dāng)事人在簽訂動遷協(xié)議時(shí)，沒有詳細(xì)了解動遷房屋的面積、動補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)等，造成當(dāng)事人對雙方的權(quán)利義務(wù)不能明確約定，致使雙方就拆遷補(bǔ)償條款產(chǎn)生糾紛。其次，在簽訂合同后由于房屋涉及國家相關(guān)部門征收的政策文件和拆遷補(bǔ)償方案以及有關(guān)單位所提供的有關(guān)房屋征收情況說明等文件并未嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，造成當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不明確。再次，在拆遷過程中存在強(qiáng)制交易。如有政府規(guī)定需拆遷方配合簽訂書面協(xié)議且有房產(chǎn)部門開具拆遷證明等事項(xiàng)時(shí)，當(dāng)事人沒有按照政府要求提前告知，沒有取得相應(yīng)補(bǔ)償方案或手續(xù)而訂立了房屋買賣合同。最后，動遷房買賣糾紛案件中存在雙方不具有簽訂合同權(quán)而導(dǎo)致一系列糾紛產(chǎn)生的情況。

　　三、如何維護(hù)自己的權(quán)益？

　　在面對動遷房買賣糾紛時(shí)，建議購買的第一個條件就是要實(shí)地考察房屋情況，要到房屋所在街道辦事處查詢該房屋征收部門是否有拆遷意見。如無拆遷意見，可選擇其他途徑解決購房問題。購買動遷房時(shí)一定要慎重，特別是對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，又有購房能力的人來說。要選擇簽訂正式協(xié)議并且付款，并且要確認(rèn)已交付房屋并保留相關(guān)證據(jù)以便維權(quán)。而如果是因房主不配合而產(chǎn)生了糾紛，則應(yīng)盡快向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或向法院提起訴訟。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自收到起訴書之日起十五日內(nèi)提起訴訟。對自己提出拉鋸戰(zhàn)的意見和要求的理由，應(yīng)當(dāng)反駁；對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！?

　　動遷房，是指政府為安置居民而征收集體土地上房屋，并按照有關(guān)規(guī)定支付相應(yīng)價(jià)款的安置房屋。通常被視為是普通商品住房。由于各地政策不同，動遷房交易價(jià)格也有差異，在實(shí)踐中常常出現(xiàn)各種糾紛。那么，動遷房的買賣糾紛如何處理呢？

　　1、房產(chǎn)有被拆遷或被征用的，而補(bǔ)償款又不足以支付房價(jià)時(shí)，賣方可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法裁決購房人按《中華人民共和國合同法》第二百二十四條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條約定執(zhí)行價(jià)，并按照差價(jià)的30%計(jì)算賠償損失。

　　如果拆遷補(bǔ)償款不足以補(bǔ)償房價(jià)，賣方又拒絕退還購房款的，則購房人可要求法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決購房人按原價(jià)回購。此時(shí)，應(yīng)將房屋過戶到購房人名下進(jìn)行再次交易。同時(shí)，在購房人未提供房產(chǎn)證件，賣方無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，應(yīng)及時(shí)通知購房人辦理房屋過戶登記手續(xù)。

　　2、如雙方是婚前取得房屋所有權(quán)、婚后共同居住使用人，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記或共有房未及時(shí)騰退的，法院可以依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定判決房屋使用人給付相應(yīng)價(jià)款后，有權(quán)向出賣人追償。

　　該條款是針對婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂的房屋買賣合同而設(shè)定的，但并不具有效力。在司法實(shí)踐中，這種情形下一般適用《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定，但根據(jù)該條款的相關(guān)規(guī)定，婚前財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂的房屋買賣合同有效。在實(shí)踐中，該房屋買賣合同是否有效主要取決于該房屋的所有權(quán)是否歸婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)才能發(fā)生效力。只要婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買過房屋不影響其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。因此無論男女雙方是否結(jié)婚都不影響其對房屋取得所有權(quán)或者在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得對該房屋的所有權(quán)。

　　3、如房屋雖為夫妻共有財(cái)產(chǎn)但雙方已就購買時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容達(dá)成合意，經(jīng)權(quán)利人同意購買并辦理了產(chǎn)權(quán)證且取得了相應(yīng)房款后，買受人要求解除合同并返還價(jià)款或者賠償損失的，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)予支持。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條第（三）項(xiàng)“合同解除后，尚未履行的，解除權(quán)主體為出賣人；尚未履行的，標(biāo)的物已被政府征收為安置等非因合同一方當(dāng)事人原因?qū)е虏荒軐?shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定可看出，即使是房屋被征收后，若能順利取得房屋所有權(quán)的，在該情形下仍然屬于正常的商品房買賣行為。故在該情形下雖然商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的情形較多見（如一方當(dāng)事人惡意串通損害其他買方利益等),但仍可適用該司法解釋規(guī)定處理上述情形下的房屋買賣合同糾紛。

　　同時(shí)因我國對商品房買賣合同的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、履行以及法律效力均有嚴(yán)格規(guī)定，在此情形下如果買房一方不能取得房屋所有權(quán)或者房屋交易存在障礙時(shí)，另一方不能解除與對方的房屋買賣合同后取得房屋所有權(quán)或者因違約獲得損失賠償?shù)惹樾螘r(shí)，買房一方亦可請求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》并要求對方賠償損失。

　　1、房屋為共有財(cái)產(chǎn)但雙方?jīng)]有約定歸各自所有或共有關(guān)系中部分份額享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　在房屋共有關(guān)系中，當(dāng)事人約定共有人之間出售房屋，該合同是否有效？筆者認(rèn)為，在房屋的共有關(guān)系中，當(dāng)事人在未對共有財(cái)產(chǎn)約定共有份額和沒有約定享有優(yōu)先購買權(quán)的情況下，出賣他人房產(chǎn)則不屬于有效合同。共有人之間出賣房屋的行為，侵害了其他共有人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無效。因此在房屋的共有關(guān)系中對于共有財(cái)產(chǎn)權(quán)有爭議的情形下，因共有關(guān)系不存在而產(chǎn)生的出賣房屋行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。當(dāng)共有財(cái)產(chǎn)歸各自所有或共有關(guān)系中部分份額享有優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，出賣房屋行為產(chǎn)生了合同無效的法律后果。因房屋一般僅有一個共有權(quán)人（即共有權(quán)利人）或全體共有關(guān)系所有者（即共有權(quán)利人）兩個主體所擁有或控制，其他共有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，第三人應(yīng)當(dāng)在同等條件下優(yōu)先購買出賣房地產(chǎn)共有權(quán)人所轉(zhuǎn)讓的全部財(cái)產(chǎn)份額。

　　2、若因其他原因?qū)е略课轃o法過戶給出賣人而發(fā)生糾紛，購房后因無法找到購買人導(dǎo)致訴訟而被駁回起訴的，購房人應(yīng)及時(shí)向法院提起訴訟；

　　若買賣雙方在訴訟中又因其他原因?qū)е路课轃o法過戶給出賣人，可另行請求解除合同、返還已支付的全部價(jià)款及利息等。實(shí)踐中，這種情況較為常見。由于房屋拆遷等原因致使該房屋無法過戶給出賣人的，由于在房屋拆遷等方面存在一定的特殊性，一般情況下，法院在判決該房屋無法過戶給出賣人行為侵犯了房屋的所有權(quán)。因?yàn)闊o法過戶是房屋買賣糾紛中常見的一種現(xiàn)象。因此此類案件的處理原則為合同履行完畢后以購房者與出賣人協(xié)商后確定的價(jià)格履行合同義務(wù)。否則的話，法院應(yīng)當(dāng)以買賣雙方不存在違約責(zé)任為基礎(chǔ)對雙方進(jìn)行調(diào)解。