国产AV无码专区亚洲AV,91嫩草国产在线无码观看,国产女人18毛片水真多1KT∧,国产精品扒开腿做爽爽爽视频

　　最近，不少網(wǎng)友反映，因?yàn)榉慨a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)出現(xiàn)糾紛，自己就無(wú)法再次買(mǎi)房。近日，成都市住建局對(duì)市民反映最多的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少二手房存在無(wú)法再次交易的問(wèn)題，這也成為很多網(wǎng)友關(guān)注和熱議的話(huà)題。那么房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛到底如何處理？

　　1、房子是父母、配偶、子女等共同共有的房產(chǎn)，但父母不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，房產(chǎn)不能辦理抵押、查封、分割登記等手續(xù)。

　　房屋在父母名下，買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？首先，我國(guó)法律并沒(méi)有規(guī)定子女與父母在一起時(shí)可以繼承房屋的所有權(quán)。所以，父母在與子女簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要把雙方的名字都帶上，并在合同中注明這一點(diǎn)。其次，如果父母不想給子女購(gòu)買(mǎi)二手房，可以協(xié)議將其婚前房子改成子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因?yàn)樽优呀?jīng)成年，享有完全民事行為能力，有獨(dú)立的意志及行為能力。

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證或者不是房屋共有人，不能辦理房屋所有權(quán)證（不能辦理抵押、查封、分割登記等手續(xù)）。

　　房屋共有人應(yīng)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確共有房屋的權(quán)利歸屬。如果是在辦理房屋所有權(quán)證之前形成產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系的，如雙方對(duì)該房屋的買(mǎi)賣(mài)不存在合同關(guān)系的話(huà)，則房屋共有人應(yīng)共同承擔(dān)共有房屋的民事責(zé)任。如果在辦理房屋所有權(quán)證之前形成了該房屋產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系的話(huà)，如有多個(gè)共有人出現(xiàn)且房屋共有權(quán)人未放棄對(duì)該房屋的所有權(quán)，則房屋所有權(quán)歸其他共有人所有。房屋共有人在辦理房屋所有權(quán)證之前享有對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利的處分優(yōu)先權(quán)，在沒(méi)有其他共有人提出異議之前也享有對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利。對(duì)于房屋共有人之間關(guān)于房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬存在爭(zhēng)議的，可以根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行調(diào)解或者訴訟。但在調(diào)解時(shí)必須以權(quán)利人為被調(diào)解人進(jìn)行身份證明其有放棄權(quán)利和義務(wù)的抗辯理由或者符合法律規(guī)定為前提。

　　3、房產(chǎn)未辦完抵押或查封手續(xù)；

　　如果房子沒(méi)有辦理完抵押或查封手續(xù)，那么購(gòu)房者無(wú)法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)的話(huà)就無(wú)法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。而且，如果該房子已經(jīng)被法院查封過(guò)，就無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽了。

　　4、房屋未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；

　　這種情況是賣(mài)方的違約行為。賣(mài)方違約時(shí)，一般情況下會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行拍賣(mài)。拍賣(mài)后會(huì)將房屋進(jìn)行再次出售。如果買(mǎi)方支付了大部分房款或者全部房款之后，并未將房屋過(guò)戶(hù)到自己名下就開(kāi)始進(jìn)行交易，那么這種情況下，買(mǎi)方可能無(wú)法再次獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。同時(shí)買(mǎi)方必須要支付全部房款與賣(mài)家完成過(guò)戶(hù)。

　　5、簽訂購(gòu)房合同時(shí)沒(méi)有房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件等資料；

　　簽訂購(gòu)房合同時(shí)沒(méi)有房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件等資料；簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房屋已被抵押或查封。這種情況需要提交抵押或查封申請(qǐng)書(shū)、法院批準(zhǔn)文件、人民法院查封房產(chǎn)的通知書(shū)、人民法院房屋凍結(jié)通知書(shū)、法院凍結(jié)房產(chǎn)裁定書(shū)等資料。如果購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)并未提交上述材料或這些資料未能提交原件或復(fù)印件等資料的，購(gòu)房者可與該房屋所在區(qū)縣人民法院或不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。在法律上該合同不具有法律效力。所以購(gòu)房人只能向法院或不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷(xiāo)該合同。

　　很多朋友在買(mǎi)房時(shí)都會(huì)遇到這樣的問(wèn)題，二手房是法拍房嗎？法拍房有什么特點(diǎn)？今天我們就來(lái)聊聊這個(gè)話(huà)題。

　　1、無(wú)產(chǎn)權(quán)限制

　　在法拍房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)限制，可以直接購(gòu)買(mǎi)。而二手房則需要繳納契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金等各種稅費(fèi)。其中最主要的一項(xiàng)就是契稅和個(gè)稅。因此如果購(gòu)買(mǎi)二手房則需要多交契稅。

　　2、無(wú)需貸款

　　購(gòu)買(mǎi)二手房，需要貸款，利息高，且需要等很長(zhǎng)時(shí)間，甚至幾年。而買(mǎi)法拍房則不用等，在拍賣(mài)行拍賣(mài)結(jié)束后由法院直接辦理貸款。法拍房與普通二手房相比，購(gòu)房者只需要一次性支付全款就可以了。

　　3、產(chǎn)權(quán)清晰

　　法拍房一般只涉及一個(gè)權(quán)利人，就是法院。所以法拍房在進(jìn)行交易時(shí)無(wú)需擔(dān)心房屋產(chǎn)權(quán)不清晰的問(wèn)題。而很多法拍房雖然產(chǎn)權(quán)清晰，但是有多處抵押或者涉及其它債務(wù)糾紛等問(wèn)題需要處理糾紛。如果房屋本身存在多處查封和限制交易的情況，那么法拍房就有可能會(huì)被拍賣(mài)出去；如果房屋本身存在債權(quán)債務(wù)糾紛或涉及其他債務(wù)糾紛的話(huà)，那么法拍房也可能會(huì)被拍賣(mài)出去；因?yàn)榉ㄅ姆康漠a(chǎn)權(quán)人在發(fā)生不愉快事件時(shí)可能會(huì)被法院強(qiáng)制執(zhí)行，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行。這樣也就給購(gòu)房者造成了一定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

　　4、不限購(gòu)

　　法拍房屬于非住宅，不限購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)法拍房的個(gè)人，只要有購(gòu)房資格，就可以買(mǎi)法拍房。沒(méi)有限購(gòu)的城市可購(gòu)買(mǎi)法拍房，沒(méi)有購(gòu)房資格的城市無(wú)法購(gòu)買(mǎi)法拍房上的房源。同時(shí)也能讓購(gòu)買(mǎi)者享受到便宜的價(jià)格體驗(yàn)，省去購(gòu)房成本。

　　5、無(wú)戶(hù)口限制

　　法拍房是可以落戶(hù)的，但是，法拍房如果存在無(wú)戶(hù)口限制的問(wèn)題，也是有限制的。法院拍賣(mài)房屋后，買(mǎi)受人是可以將戶(hù)口遷入房屋的。但這需要經(jīng)過(guò)公安機(jī)關(guān)的審核。公安機(jī)關(guān)審核通過(guò)后才能將房主的戶(hù)口遷出房屋。

　　購(gòu)買(mǎi)二手房有很多種選擇方式，有的人可能會(huì)想，到底是賣(mài)房好呢？還是出租好呢？買(mǎi)二手房和賣(mài)二手房有什么不同呢？下面就讓我們來(lái)詳細(xì)了解一下吧！

　　1、房屋性質(zhì)不同

　　買(mǎi)二手房是屬于房改房，是在已經(jīng)建好的房屋上進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，或者是開(kāi)發(fā)商通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的方式，在土地性質(zhì)上就是普通商品房，即沒(méi)有房產(chǎn)證，也就是俗稱(chēng)的“五證”。而賣(mài)二手車(chē)的話(huà)就屬于產(chǎn)權(quán)交易，是土地性質(zhì)為住宅的行為。所以在交易的時(shí)候就要考慮到該房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

　　2、支付金額不同

　　買(mǎi)房子是以貸款方式來(lái)購(gòu)買(mǎi)，一般在交易的時(shí)候都會(huì)要求賣(mài)家支付首付和首付款，這樣才能保證房子順利過(guò)戶(hù)。而賣(mài)房子則是直接付全款買(mǎi)，比較麻煩。另外，二手房的房齡一般在20年以上，所以需要考慮一定的資金占用問(wèn)題。

　　3、買(mǎi)賣(mài)合同不同

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同是商品房買(mǎi)賣(mài)的必備文件，主要包括產(chǎn)權(quán)、面積、價(jià)款、交房時(shí)間、辦理房產(chǎn)證時(shí)間、房屋交付時(shí)間等。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，要仔細(xì)閱讀合同條款，比如什么情況下可以解除合同，什么情況下需要支付違約金等。由于賣(mài)方是在同一地區(qū)的同一社區(qū)內(nèi)居住多年，所以，為了避免以后因?yàn)轭?lèi)似情況發(fā)生糾紛，購(gòu)房者要和賣(mài)方簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這也是在簽購(gòu)房合同時(shí)的注意事項(xiàng)。另外，還需要注意房屋交接時(shí)間的問(wèn)題。

　　4、交易稅費(fèi)與費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不同

　　二手房的交易稅費(fèi)要比購(gòu)買(mǎi)商品房高出不少，比如，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，二手房買(mǎi)賣(mài)不需要繳納契稅、個(gè)人所得稅等。但是二手房也有相應(yīng)的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比如，普通二手房交易需要征收個(gè)人所得稅，稅率為3%,而非普通二手房的交易是免個(gè)稅的，只需要個(gè)人所得稅0.5%。同時(shí)，在日常生活中，很多二手房購(gòu)房者會(huì)以“買(mǎi)賣(mài)雙方”的身份，收取一定的“買(mǎi)賣(mài)”傭金。在這種情況下，購(gòu)買(mǎi)二手房的人就需要多出一筆費(fèi)用，例如，買(mǎi)賣(mài)雙方各交2萬(wàn)元傭金；而出售房屋的人就需要繳納5萬(wàn)元中介服務(wù)費(fèi)。

　　5、房子出售價(jià)格和稅費(fèi)繳納時(shí)間有關(guān)

　　如果房子是屬于家庭唯一住房，或者是擁有兩套及以上住房的，則不能辦理房產(chǎn)證。所以在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，一定要注意房子的稅費(fèi)繳納時(shí)間。如果房屋已經(jīng)繳納了房產(chǎn)契稅、個(gè)稅和印花稅等，那么在辦理房產(chǎn)證時(shí)會(huì)被要求繳納相應(yīng)的稅費(fèi)及利息、手續(xù)費(fèi)等，也是很大一筆費(fèi)用。所以買(mǎi)二手房相比出租二手房稅費(fèi)相對(duì)較高。

　　二手房的交易手續(xù)包括買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同、賣(mài)方交房、辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)等各個(gè)環(huán)節(jié)。如果想要購(gòu)買(mǎi)新房，在購(gòu)買(mǎi)之前應(yīng)該做好房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理工作，以避免日后產(chǎn)生糾紛或產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題。現(xiàn)在，購(gòu)買(mǎi)二手房必須先完成產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和銀行貸款手續(xù)的辦理并繳納房屋買(mǎi)賣(mài)服務(wù)費(fèi)。下面，就讓我們來(lái)詳細(xì)了解一下二手房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)都有哪些流程以及辦理費(fèi)用是多少。

　　一、簽訂房產(chǎn)契約

　　在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)先到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，如有抵押的須在抵押結(jié)束后的一個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。如是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房又不能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，則在商品房買(mǎi)賣(mài)契約中約定有房屋限制轉(zhuǎn)讓的條款。在簽訂契約時(shí)，雙方應(yīng)就房屋價(jià)款、付款方式、房屋交付條件、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、房屋交付條件等事項(xiàng)協(xié)商一致。如買(mǎi)賣(mài)雙方不能達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，可向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)審核同意后可簽訂房地產(chǎn)交易管理合同或房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約或簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)應(yīng)當(dāng)交納房地產(chǎn)稅。

　　二、繳納稅費(fèi)和辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

　　買(mǎi)賣(mài)雙方要在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完房屋產(chǎn)權(quán)登記后，才能將房產(chǎn)證發(fā)放到買(mǎi)方手中。購(gòu)房者應(yīng)先到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)繳納相關(guān)稅費(fèi)。在辦理完稅費(fèi)之后，買(mǎi)賣(mài)雙方就應(yīng)該持房地產(chǎn)交易管理部門(mén)要求的證明文件向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。由于不同小區(qū)其辦理產(chǎn)權(quán)登記的要求和流程不同，購(gòu)房者可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)咨詢(xún)。

　　三、過(guò)戶(hù)和交房

　　辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)的時(shí)間為：在賣(mài)方取得房屋產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3個(gè)月后的3個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)共同到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。具體時(shí)間根據(jù)具體情況而定。此外，買(mǎi)方還應(yīng)提交身份證明、房屋所有權(quán)證、身份證明復(fù)印件等資料；賣(mài)方需提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件（原件由買(mǎi)賣(mài)雙方自行保管）以及《房屋他項(xiàng)權(quán)證》原件及復(fù)印件。另外還需準(zhǔn)備交易稅費(fèi)明細(xì)、土地增值稅發(fā)票、契稅完稅憑證等。

　　四、銀行貸款辦理

　　賣(mài)方帶著房產(chǎn)證、身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、銀行流水賬戶(hù)信息等資料到銀行辦理貸款手續(xù)。買(mǎi)方需要攜帶著戶(hù)口本、結(jié)婚證、貸款申請(qǐng)表及房子的房地產(chǎn)權(quán)證。賣(mài)方需帶著房產(chǎn)所有人夫妻關(guān)系證明（已婚關(guān)系證明）、買(mǎi)賣(mài)合同、產(chǎn)權(quán)證明、購(gòu)房發(fā)票（或復(fù)印件）等。銀行審核賣(mài)方貸款資格后，會(huì)和買(mǎi)方進(jìn)行房屋價(jià)格、購(gòu)房發(fā)票、銀行流水等一系列操作。當(dāng)賣(mài)方拿到銀行批準(zhǔn)的貸款后會(huì)和買(mǎi)方一同前往房屋所在區(qū)進(jìn)行辦理抵押登記手續(xù)。

　　五、辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)

　　產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)收到產(chǎn)權(quán)人的申請(qǐng)后，會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定審核申請(qǐng)材料，確認(rèn)是否符合交易條件。符合條件的，予以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；不符合條件的，不予過(guò)戶(hù)。另外，如果是上市交易的普通商品房，還需要交納土地出讓金以及相關(guān)稅費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。只有在這些手續(xù)完成后才可以進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更。辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方需要去房地產(chǎn)交易中心辦理領(lǐng)取新房產(chǎn)證的手續(xù)。領(lǐng)取新房產(chǎn)證的同時(shí)還要交納土地出讓金、契稅等稅費(fèi)。

　　我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到這樣一句話(huà)，買(mǎi)了房，過(guò)戶(hù)完就萬(wàn)事大吉了。實(shí)際上，這個(gè)說(shuō)法是錯(cuò)誤的。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋過(guò)戶(hù)后，房主不得反悔。這就是二手房過(guò)戶(hù)的要領(lǐng)，我們今天來(lái)聊聊二手房過(guò)戶(hù)流程。

　　1、買(mǎi)方申請(qǐng)

　　在房地產(chǎn)交易中心，買(mǎi)賣(mài)雙方可以選擇房地產(chǎn)交易。首先，雙方都應(yīng)該在辦理轉(zhuǎn)移登記前向房地產(chǎn)交易中心提交申請(qǐng)材料并簽署書(shū)面文件。然后，在房地產(chǎn)交易中心提交交易申請(qǐng)。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)準(zhǔn)備下列材料：①房屋所有權(quán)證明；②買(mǎi)賣(mài)合同；③房地產(chǎn)證；④戶(hù)口本或婚姻狀況證明；⑤身份證或其他有效證件；⑥戶(hù)口??；⑦身份證明或其他有效證件。如果在房屋產(chǎn)權(quán)證明中存在被查封或者其他限制過(guò)戶(hù)交易的情況，買(mǎi)方可以要求撤銷(xiāo)或解除合同。

　　2、買(mǎi)方拿到房本

　　二手房房本是賣(mài)方合法擁有的產(chǎn)權(quán)證，它是房主和購(gòu)房人的法律憑證，如果房子沒(méi)有房產(chǎn)證，不能申請(qǐng)貸款和抵押貸款。在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，房子過(guò)戶(hù)了我們才能拿到房產(chǎn)證。房本一般都是銀行貸款發(fā)放，賣(mài)方需要在銀行貸款發(fā)放前拿到房本。辦理抵押貸款需要抵押登記在買(mǎi)方名下。

　　3、交定金

　　當(dāng)買(mǎi)家同意賣(mài)房后，買(mǎi)家需要在三天內(nèi)把定金交給賣(mài)家。如果不接受，買(mǎi)家可以提出異議，并將定金退還給賣(mài)家。如果買(mǎi)方不接受交易結(jié)果，賣(mài)家可以不退還定金。此外，交定金有兩種方式。一種是房主先交一半定金；另一種是買(mǎi)方先交一半定金。

　　4、辦理貸款

　　在房屋過(guò)戶(hù)的最后一步，銀行將會(huì)給購(gòu)房者發(fā)放貸款，然后在銀行辦理按揭貸款。按照規(guī)定，二手房貸款期限為5年，具體取決于二手房購(gòu)買(mǎi)原因。此外，銀行對(duì)二手房貸款也有不同的規(guī)定。因此，如果有資金短缺傾向，購(gòu)房者最好提前辦理貸款。對(duì)于一些剛需購(gòu)房者而言，還可以選擇公積金貸款。公積金貸款額度比商業(yè)貸款高且可貸款年限短；需要注意的是：公積金貸款不能用于還房貸。

　　5、房屋過(guò)戶(hù)

　　產(chǎn)權(quán)人持相關(guān)證件到房屋管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。有些地方是直接向銀行申請(qǐng)抵押貸款過(guò)戶(hù)。一般辦理這類(lèi)業(yè)務(wù)需要20天左右。需要準(zhǔn)備的資料有：買(mǎi)賣(mài)雙方身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證明；銀行放款委托書(shū)；交易備案表；房屋所有權(quán)證；購(gòu)房合同；定金；購(gòu)房款；房屋契稅完稅憑證；法律文書(shū)等。以上材料均需提前準(zhǔn)備好。

　　在二手房交易中，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證等原因，購(gòu)房者很容易上當(dāng)受騙，無(wú)法維權(quán)。對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，在交易過(guò)程中就存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。那么如何避免買(mǎi)到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子呢？具體應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢？怎么避免這種情況呢？下面為您介紹一下二手房沒(méi)有房產(chǎn)證該如何避免。

　　一、房主是不是有無(wú)產(chǎn)權(quán)

　　房主沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的。買(mǎi)房前應(yīng)核實(shí)房主的身份，如果是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，需夫妻雙方共同簽署書(shū)面《放棄繼承權(quán)聲明》后，才能將房屋過(guò)戶(hù)至房主名下。如果房主為夫妻關(guān)系，要核實(shí)雙方是否在《放棄繼承權(quán)聲明》中簽字。如果房主在出售房屋之前并沒(méi)有對(duì)房屋做過(guò)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)操作或沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的同意，則存在著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)必須詢(xún)問(wèn)房主是否有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)審批手續(xù)。

　　二、沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋有什么風(fēng)險(xiǎn)

　　1、產(chǎn)權(quán)歸屬不明確：在我國(guó)現(xiàn)行的法律制度下，房產(chǎn)只有在經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，才能合法進(jìn)行交易。而沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋則不能進(jìn)行合法交易。

　　2、無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：有房產(chǎn)證的房屋雖然可進(jìn)行房產(chǎn)交易，但需要由房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行房產(chǎn)登記，并領(lǐng)取房產(chǎn)證。如果房產(chǎn)證被別人騙取了的話(huà)，房產(chǎn)交易就會(huì)受到限制，無(wú)法進(jìn)行民事權(quán)利的轉(zhuǎn)移。

　　3、不能保障自己權(quán)益：在我國(guó)還沒(méi)有法律保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因此沒(méi)有房產(chǎn)證所產(chǎn)生的所有法律責(zé)任都由購(gòu)房人承擔(dān)。而購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，會(huì)出現(xiàn)房子被別人拿去抵押、出租等情況，這對(duì)自己來(lái)說(shuō)也是不劃算的。

　　三、如何避免購(gòu)買(mǎi)這種房屋

　　第一步：可以到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權(quán)人是否是該房產(chǎn)所有權(quán)人。第三步：可以通過(guò)法律程序查詢(xún)，如訴訟程序，要求對(duì)方承擔(dān)法律責(zé)任。第四步：可以通過(guò)向法院申請(qǐng)對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。第五步：可以向法院提起民事訴訟，要求撤銷(xiāo)合同。如果是由于買(mǎi)賣(mài)雙方未盡相關(guān)義務(wù)造成買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法正常履行時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以根據(jù)民事訴訟規(guī)則主張合同解除和履行義務(wù)等。在此提醒廣大二手房買(mǎi)房者不要貪圖便宜，選擇沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行二手房交易是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。

　　買(mǎi)二手房有哪些注意事項(xiàng)？買(mǎi)賣(mài)二手房要繳納哪些稅費(fèi)？如何辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)？這是買(mǎi)二手房最容易出現(xiàn)的問(wèn)題。

　　一、購(gòu)買(mǎi)二手房需要哪些手續(xù)

　　1、簽合同：買(mǎi)賣(mài)雙方共同到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，填寫(xiě)房地產(chǎn)交易申請(qǐng)書(shū)。

　　2、審查：買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的要求，提供有關(guān)資料。

　　3、評(píng)估：買(mǎi)方經(jīng)評(píng)估部門(mén)同意后，由賣(mài)方提供有關(guān)資料與評(píng)估部門(mén)簽訂房地產(chǎn)評(píng)估合同。

　　4、繳稅：賣(mài)方在辦理完有關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)交納有關(guān)稅費(fèi)。

　　5、交房：房地產(chǎn)交易管理部門(mén)受理買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)出具準(zhǔn)予過(guò)戶(hù)或者不準(zhǔn)予過(guò)戶(hù)的書(shū)面意見(jiàn)。

　　房地產(chǎn)交易管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)完成審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)出具準(zhǔn)予過(guò)戶(hù)或者不準(zhǔn)予過(guò)戶(hù)的書(shū)面意見(jiàn)；房地產(chǎn)交易管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起九十日內(nèi)將準(zhǔn)予過(guò)戶(hù)或者不準(zhǔn)予過(guò)戶(hù)的書(shū)面意見(jiàn)報(bào)送房地產(chǎn)交易管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)將準(zhǔn)予過(guò)戶(hù)或者不準(zhǔn)予過(guò)戶(hù)的書(shū)面意見(jiàn)移交房地產(chǎn)交易管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起九十日內(nèi)為產(chǎn)權(quán)登記之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)登記事宜……

　　二、二手房買(mǎi)賣(mài)流程

　　1、買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理交易手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證，然后到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證。

　　2、賣(mài)方持購(gòu)房合同、房屋產(chǎn)權(quán)證等，到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。

　　3、買(mǎi)方持身份證和房地產(chǎn)交易管理部門(mén)出具的其他資料到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。

　　4、賣(mài)方持上述資料到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)繳納交易費(fèi)用及其他相關(guān)稅費(fèi)，領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等房屋他項(xiàng)權(quán)證或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。

　　5、雙方領(lǐng)取《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》后，交易管理部門(mén)對(duì)賣(mài)方提供的房產(chǎn)有關(guān)證件進(jìn)行查驗(yàn)并出具查驗(yàn)結(jié)果。

　　三、二手房買(mǎi)賣(mài)的注意事項(xiàng)

　　1、注意房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題：我國(guó)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式確定，因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，要特別注意合同的主體，房屋所有權(quán)人是誰(shuí)；產(chǎn)權(quán)人是否有合法有效的證件，即身份證、戶(hù)口本；是否有合法的產(chǎn)權(quán)來(lái)源證明，如買(mǎi)賣(mài)合同中約定產(chǎn)權(quán)人是配偶的，還要由配偶提供該房屋的結(jié)婚證明；房屋所有權(quán)人是否為未成年人或無(wú)民事行為能力人；房屋所有權(quán)人是否有與購(gòu)房人夫妻共同繼承房屋的繼承權(quán)。

　　房屋所有權(quán)人是否有購(gòu)房資格；房屋所有權(quán)人是否為本單位集體企業(yè)成員；房屋所有權(quán)人是否與購(gòu)房人夫妻共同財(cái)產(chǎn)共有或共同債務(wù)；房屋所有權(quán)人是否有權(quán)出售房屋所有權(quán)人與購(gòu)房人是否一致的意思表示等內(nèi)容可以作為合同的內(nèi)容寫(xiě)在合同中。

　　2、注意購(gòu)房人戶(hù)口遷移問(wèn)題：如果房屋權(quán)利人（即售房人）不愿將房屋過(guò)戶(hù)到自己名下或?qū)⒎课莩鍪劢o他人時(shí)，可以要求賣(mài)方協(xié)助遷出房屋而不用承擔(dān)違約責(zé)任等規(guī)定：根據(jù)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：民事主體享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)；有履行民事義務(wù)或者承擔(dān)民事責(zé)任的能力；有能力履行民事義務(wù)或者法律規(guī)定的其他規(guī)定；未經(jīng)依法核準(zhǔn)登記，不得轉(zhuǎn)讓或者繼承）

　　根據(jù)《合同法》第一百四十六條：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)不受權(quán)屬變化影響，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償……因此二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意約定清楚各方權(quán)責(zé)以及違約責(zé)任等問(wèn)題。注意這些問(wèn)題可以防止被騙或損失。