二手房交易包括咨詢(xún)、磋商、締約、貸款、買(mǎi)受人資格審查、房屋核驗(yàn)、解押、繳稅、過(guò)戶(hù)、交房等多個(gè)流程，各個(gè)交易環(huán)節(jié)不確定因素多，糾紛產(chǎn)生的原因紛繁復(fù)雜，上海房律師根據(jù)糾紛的成因主要包括以下案件類(lèi)型。

　　1. 附有違章建筑房屋引發(fā)的糾紛

　　二手房買(mǎi)賣(mài)中，別墅、頂樓、帶有天井的一樓這類(lèi)房屋，往往因其可改造性，受到部分購(gòu)房者的歡迎，然而未經(jīng)行政主管部門(mén)審批而進(jìn)行的改造、重建，屬于違法行為，將產(chǎn)生房屋被限制交易的法律后果。這種情況一般存在如下訴訟形態(tài)：

　　一是買(mǎi)受人以附有違章建筑而房地產(chǎn)交易中心不予辦理過(guò)戶(hù)登記為由起訴要求出賣(mài)人拆除房屋上的違章建筑，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，支付違約金；

　　二是買(mǎi)受人以違章建筑無(wú)法過(guò)戶(hù)或出賣(mài)人故意隱瞞房屋附有違法建筑為由，要求解除合同，返還房款，支付違約金。　
　

       2. 戶(hù)口遷移或?qū)W籍已占引發(fā)的糾紛

　　因戶(hù)籍管理制度和教育學(xué)籍制度，交易房屋上的戶(hù)口是否按時(shí)遷出對(duì)于買(mǎi)受人影響很大。實(shí)踐中引發(fā)該類(lèi)糾紛的成因主要在于：

　　一是涉案房屋中除了出賣(mài)人的戶(hù)口外，還涉及其他親屬或前手房屋所有人及相關(guān)人員的戶(hù)口，戶(hù)口登記人不配合遷出以致出賣(mài)人無(wú)法依約遷出，買(mǎi)房人起訴要求遷出戶(hù)口并主張違約金。

　　二是學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)的案件中，出賣(mài)人隱瞞該房屋學(xué)籍已經(jīng)被使用的事實(shí)，導(dǎo)致買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的合同目的落空，買(mǎi)受人起訴要求解除合同并主張違約金。
 

　　3. 買(mǎi)賣(mài)一方悔約引發(fā)的糾紛

　?、?出賣(mài)人跳價(jià)。二手房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的數(shù)量和房?jī)r(jià)的趨勢(shì)息息相關(guān)。在房屋價(jià)格上漲的情況下，二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件以出賣(mài)人悔約居多，主要原因在于出賣(mài)人在利益的誘惑下跳價(jià)。上海房律師講該類(lèi)糾紛以買(mǎi)受人起訴居多，訴訟請(qǐng)求一般為要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同或解除合同并支付違約金。

　　出賣(mài)人則提出各種理由的抗辯或提起反訴，主要包括：

　　一是雙方對(duì)于稅費(fèi)承擔(dān)等主要條款協(xié)商不成；

　　二是買(mǎi)受人未在買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間前支付房款；

　　三是出售房屋未經(jīng)房屋共有人同意。有的案件中出賣(mài)人還與案外人串通虛構(gòu)借貸關(guān)系并在房屋上設(shè)立抵押登記或讓案外人通過(guò)虛假訴訟制造司法查封，以阻止過(guò)戶(hù)。

　?、?買(mǎi)受人悔約。在房?jī)r(jià)上漲的行情下，買(mǎi)受人悔約的案件數(shù)量較少，悔約原因主要在于：

　　一是受房產(chǎn)調(diào)控政策的影響，買(mǎi)受人欠缺購(gòu)房資格或首付款比例大幅提高后付款能力不足；

　　二是置換型購(gòu)房的買(mǎi)受人，其出售房屋不順導(dǎo)致其購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)房款無(wú)法到位；

　　三是簽約前對(duì)房屋沒(méi)有充分了解，簽約后又對(duì)房屋的地段、戶(hù)型等不滿(mǎn)意。在房?jī)r(jià)下行的行情下，買(mǎi)受人悔約則相對(duì)較多。此時(shí)往往出賣(mài)人起訴要求繼續(xù)履行，而買(mǎi)受人以各種理由要求解除合同。

　　4. 房屋或出賣(mài)人權(quán)利瑕疵引發(fā)的糾紛

　?、?房屋上存在抵押或司法查封。買(mǎi)受人在簽訂定金合同或買(mǎi)賣(mài)合同之后，發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋上除存在銀行作為抵押權(quán)人的住房抵押貸款外，還存在其它抵押登記或者司法查封，導(dǎo)致房屋辦理過(guò)戶(hù)存在障礙。

　　買(mǎi)受人由此起訴，要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，在滌除房屋上的抵押登記或解除司法查封后辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，也有買(mǎi)受人在與出賣(mài)人協(xié)商滌除抵押登記未果或無(wú)法通過(guò)執(zhí)行異議等解除房屋上的司法查封的情況下，以合同無(wú)法繼續(xù)履行為由起訴要求解除合同、支付違約金以及賠償損失。

　　② 夫妻一方出售夫妻共有房屋。夫妻婚后購(gòu)買(mǎi)的房屋，除非另有約定，一般無(wú)論是登記在一人名下還是雙方名下，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻一方簽名將房屋出售的案件，時(shí)有發(fā)生，主要包括兩種情況：

　　一是夫妻共有房屋登記在夫妻雙方名下，夫妻一方代另一方與買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，另一方以房屋買(mǎi)賣(mài)合同非本人所簽且其不知情，也不予追認(rèn)為由拒絕履行合同。買(mǎi)受人起訴要求夫妻雙方繼續(xù)履行合同；

　　二是夫妻共有房屋登記在夫妻一方名下，非產(chǎn)權(quán)登記人以產(chǎn)權(quán)登記人名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，產(chǎn)權(quán)登記人以房屋買(mǎi)賣(mài)合同非其本人簽署、對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不予追認(rèn)為由拒絕履行，買(mǎi)受人起訴要求夫妻一方或雙方繼續(xù)履行合同。

　?、?父母出售未成年子女所有或共有的房屋。未成年子女作為家庭成員基于長(zhǎng)輩的贈(zèng)與或動(dòng)遷安置等原因可能成為房屋的所有權(quán)人或共有人。父母一方或雙方出售未成年子女單獨(dú)所有或共有的房屋并不少見(jiàn)，一般包括三種情況：

　　第一，父母雙方共同在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字，父母后以出售房屋損害未成年子女利益為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并返還房屋。

　　第二，父母夫妻關(guān)系存續(xù)期間，由父母一方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字，另一方以出售房屋未經(jīng)其同意且損害未成年子女利益為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并返還房屋。

　　第三，父母離婚，由父母一方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字，另一方以出售房屋未經(jīng)其同意且損害未成年子女利益為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并返還房屋。

　　5. 受房產(chǎn)調(diào)控政策影響引發(fā)的糾紛

　　① 限購(gòu)政策影響。限購(gòu)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一，對(duì)于平穩(wěn)房?jī)r(jià)具有重要的作用，然而新政實(shí)施后，相應(yīng)的糾紛也大量涌現(xiàn)，主要包括：

　　第一，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了中介版的房屋買(mǎi)賣(mài)合同而未簽訂網(wǎng)簽合同，此時(shí)新政出臺(tái)，導(dǎo)致買(mǎi)受人不具備購(gòu)房資格而致合同無(wú)法繼續(xù)履行。

　　第二，合同一方在限購(gòu)政策出臺(tái)前已經(jīng)存在違約行為，導(dǎo)致履約遲延，之后遭遇限購(gòu)政策出臺(tái)致使買(mǎi)受人喪失購(gòu)房資格，合同無(wú)法繼續(xù)履行。

　　第三，買(mǎi)受人隱瞞自己屬于限購(gòu)對(duì)象的事實(shí)，與出售方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。第四，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂網(wǎng)簽合同前均知曉買(mǎi)受人限購(gòu)，試圖通過(guò)約定期限較長(zhǎng)的網(wǎng)簽時(shí)間予以規(guī)避，然該期間新政出臺(tái)，導(dǎo)致原約定的網(wǎng)簽時(shí)間內(nèi)買(mǎi)受人不具備購(gòu)房資格，合同無(wú)法繼續(xù)履行。存在上述情況時(shí)，出賣(mài)人或買(mǎi)受人一般起訴解除合同，并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

　?、?限貸政策影響。限貸政策也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要方式之一。限貸政策主要是提高買(mǎi)受人支付首付款的比例或者銀行收緊貸款政策，貸款審批從嚴(yán)、放貸時(shí)間延長(zhǎng)。限貸政策出臺(tái)后，買(mǎi)受人的付款能力出現(xiàn)問(wèn)題或付款周期變長(zhǎng)。

　　因房屋買(mǎi)賣(mài)合同中一般有“貸款不足，現(xiàn)金補(bǔ)足”條款，導(dǎo)致買(mǎi)受人因不能依照約定付款時(shí)間付款而違約。出賣(mài)人由此起訴解除合同，并要求買(mǎi)受人支付違約金。上海合同糾紛律師

　　4. 受房產(chǎn)調(diào)控政策影響引發(fā)的糾紛

　　① 限購(gòu)政策影響。限購(gòu)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一，對(duì)于平穩(wěn)房?jī)r(jià)具有重要的作用，然而新政實(shí)施后，相應(yīng)的糾紛也大量涌現(xiàn)，主要包括：

　　第一，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了中介版的房屋買(mǎi)賣(mài)合同而未簽訂網(wǎng)簽合同，此時(shí)新政出臺(tái)，導(dǎo)致買(mǎi)受人不具備購(gòu)房資格而致合同無(wú)法繼續(xù)履行。

　　第二，合同一方在限購(gòu)政策出臺(tái)前已經(jīng)存在違約行為，導(dǎo)致履約遲延，之后遭遇限購(gòu)政策出臺(tái)致使買(mǎi)受人喪失購(gòu)房資格，合同無(wú)法繼續(xù)履行。

　　第三，買(mǎi)受人隱瞞自己屬于限購(gòu)對(duì)象的事實(shí)，與出售方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。第四，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂網(wǎng)簽合同前均知曉買(mǎi)受人限購(gòu)，試圖通過(guò)約定期限較長(zhǎng)的網(wǎng)簽時(shí)間予以規(guī)避，然該期間新政出臺(tái)，導(dǎo)致原約定的網(wǎng)簽時(shí)間內(nèi)買(mǎi)受人不具備購(gòu)房資格，合同無(wú)法繼續(xù)履行。存在上述情況時(shí)，出賣(mài)人或買(mǎi)受人一般起訴解除合同，并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

　?、?限貸政策影響。限貸政策也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要方式之一。限貸政策主要是提高買(mǎi)受人支付首付款的比例或者銀行收緊貸款政策，貸款審批從嚴(yán)、放貸時(shí)間延長(zhǎng)。限貸政策出臺(tái)后，買(mǎi)受人的付款能力出現(xiàn)問(wèn)題或付款周期變長(zhǎng)。

　　因房屋買(mǎi)賣(mài)合同中一般有“貸款不足，現(xiàn)金補(bǔ)足”條款，導(dǎo)致買(mǎi)受人因不能依照約定付款時(shí)間付款而違約。出賣(mài)人由此起訴解除合同，并要求買(mǎi)受人支付違約金。

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