賣房人意圖避稅引發(fā)違約責(zé)任糾紛
上海二手房糾紛律師提醒，買賣二手房屋應(yīng)該按照國家規(guī)定繳納稅金。
【簡要案情】
2017年7月23日，原告和被告簽訂了房屋銷售合同，約定總價和首期付款，并同意剩余款項由原告公積金貸款支付。同日，被告向原告收取了3萬元定金。2017年10月26日，原告與被告、中介公司工作人員共同向房屋管理部門籌集了12萬元首期付款，準(zhǔn)備辦理房屋銷售合同登記。由于涉及的房產(chǎn)是被告繼承所得，因此在轉(zhuǎn)讓過程中需要繳納更高的稅款。當(dāng)被告在提交備案時要求所涉房產(chǎn)的交易價格不得超過20萬元。原告認(rèn)為，價格太低會影響其公積金貸款的處理，堅持要求以45萬元的實(shí)際交易價格備案。由于雙方未能達(dá)成協(xié)議，雙方未能在登記機(jī)關(guān)簽訂房屋銷售合同。雙方多次未能達(dá)成協(xié)議。原告要求終止雙方的合同，被告退還3萬元定金，并根據(jù)合同約定的房屋總價支付20%違約金，即9萬元違約金和500元中介費(fèi)。
【法院裁判】
法院認(rèn)為，原告和被告簽署的房地產(chǎn)銷售合同是雙方的真實(shí)意圖，是合法有效的。雙方應(yīng)遵循誠實(shí)信用的原則，并按照協(xié)議履行其義務(wù)。原被告雙方簽署的合同明確規(guī)定，交易價格為45萬元。為了避免國家稅收，被告堅持要求房地產(chǎn)交易價格不超過200000元的房屋銷售合同登記，這不符合雙方的真實(shí)意圖，但也損害了國家的利益。雖然一直聲稱在訴訟過程中繼續(xù)履行合同，但表明并沒有履行合同的主要義務(wù)，導(dǎo)致原告買房子的目的無法實(shí)現(xiàn)。原告現(xiàn)在要求終止合同，符合法律規(guī)定，法院將支持。原告選擇要求被告返還3萬元押金，并支付9萬元的違約金，這符合法律規(guī)定，法院將予以支持。違約金具有一定的性能，但主要是對中介費(fèi)用的賠償，中介費(fèi)用的實(shí)際損失為500元，不支持法院的實(shí)際損失。根據(jù)雙方的合同，違約責(zé)任造成的費(fèi)用包括但不限于律師費(fèi)，違約方應(yīng)承擔(dān)差旅費(fèi)和其他費(fèi)用。因此，原告要求被告按照雙方的合同支持，承擔(dān)3000元的律師費(fèi)。綜上所述，法院裁定雙方終止合同，判決應(yīng)在10天內(nèi)返還原告3萬元，違約金9萬元，律師3000元。
【律師說法】
上海二手房糾紛律師淺談，《中華人民共和國民法典》第146條規(guī)定，行為人和對方以虛假意圖表達(dá)的民事法律行為無效。隱藏的民事法律行為的有效性。按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理。房屋合同買賣雙方同意采取虛假價格登記，不僅合同本身無效，而且其隱藏的行為，即避稅行為也無效。這種避稅行為損害了國家的利益，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。在這種情況下，買方，即原告在這種情況下拒絕賣方，在這種情況下，不僅保護(hù)了自己的合法權(quán)益，而且保持了國家正常的稅收征收和管理秩序，應(yīng)予以肯定。
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