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　　由于購(gòu)買(mǎi)的“小產(chǎn)權(quán)房”是國(guó)家不認(rèn)可的，購(gòu)買(mǎi)人在法律上并非屬于合法的物權(quán)享有者，一旦國(guó)家要鐵了心要強(qiáng)拆，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的人而言，依法是得不到補(bǔ)償?shù)模瑖?guó)家也是不可能予以補(bǔ)償?shù)摹?

　　1.“小產(chǎn)權(quán)房”交易流通中簽訂的合同通常都屬于無(wú)效合同。當(dāng)然，本律師也曾見(jiàn)到過(guò)有法院判決“小產(chǎn)權(quán)房”的交易合同有效的，但是目前我國(guó)司法實(shí)踐中，判決合同無(wú)效是主流觀點(diǎn)，也是符合法律規(guī)定。對(duì)于極個(gè)別法院判決確認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”交易所簽訂的合同為有效，估計(jì)是迫于當(dāng)?shù)卣畨毫蛘呤穷櫦扇后w事件。實(shí)務(wù)中，由于“小產(chǎn)權(quán)房”的交易流通所簽訂的合同是無(wú)效的，當(dāng)購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”人主張賠償時(shí)，人民法院可能會(huì)因?yàn)橘?gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”人自身有過(guò)錯(cuò)，而不支持購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”人的要求賠償損失的訴訟請(qǐng)求。

　　由于“小產(chǎn)權(quán)房”的特殊法律屬性，使得“小產(chǎn)權(quán)房”的交易流通存在很多的限制，因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”只具有商品房的使用性質(zhì)，但缺乏商品房的法律性質(zhì)，“小產(chǎn)權(quán)房”本質(zhì)上屬于農(nóng)房，不屬于商品房。所以，一旦“小產(chǎn)權(quán)房”房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)等出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，在司法審判實(shí)踐中，法律法規(guī)及國(guó)家政策對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用于“小產(chǎn)權(quán)房”，人民法院在審理“小產(chǎn)權(quán)房”交易流通案件時(shí)，不能使用商品房買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)法律規(guī)定及司法解釋的規(guī)定，在此情況下，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的人而言，權(quán)益很難得到保護(hù)。

　　2.對(duì)于購(gòu)買(mǎi)的是真正建設(shè)中的“小產(chǎn)權(quán)房”，購(gòu)買(mǎi)人與出賣(mài)人簽訂合同并支付購(gòu)房?jī)r(jià)款后，一旦國(guó)土主管部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)、城管部門(mén)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)進(jìn)行政策嚴(yán)肅整頓，特別是政府大力推動(dòng)拆違執(zhí)法時(shí)，在建中的“小產(chǎn)權(quán)房”可能就會(huì)胎死腹中，被相關(guān)部門(mén)進(jìn)行整治和強(qiáng)制拆違。一旦被行政強(qiáng)制拆除后，作為購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的一方而言，只能向出賣(mài)人或開(kāi)發(fā)商要求退款，索要已經(jīng)支付的購(gòu)房款。但是，如果一旦出賣(mài)人或開(kāi)發(fā)商跑路或者缺乏退款能力，那么對(duì)于購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的市民而言，“小產(chǎn)權(quán)房”房屋未拿到，購(gòu)房款也未索要成功，那真是偷雞不成蝕把米，悔恨已晚亦。

　　可能有人會(huì)提出來(lái)，在國(guó)家主管部門(mén)進(jìn)行強(qiáng)拆的時(shí)候，要求國(guó)家補(bǔ)償，否則不允許拆除。對(duì)于有此想法的人，本律師表示理解和同情。

　　3.“小產(chǎn)權(quán)房”得不到法律認(rèn)可和保護(hù)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，隨時(shí)都存在被政府按照違法建筑進(jìn)行強(qiáng)拆的重大風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的人要想再流轉(zhuǎn)、交易也就會(huì)更難?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”交易流通受限，那么“小產(chǎn)權(quán)房”的保值、增值就很難，購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”作為投資，那必然是失敗的。

　　通俗的說(shuō)，由國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為大產(chǎn)權(quán)房，不是由國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為小產(chǎn)權(quán)房。

　　一、大產(chǎn)權(quán)房，指的是開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)國(guó)家出讓方式獲得土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，房屋竣工后由開(kāi)發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)，將每套房屋的房產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)分證辦理到購(gòu)房者名下，即：購(gòu)房者擁有獨(dú)立的《房產(chǎn)證》及《土地證》的房屋才是大產(chǎn)權(quán)房。其中房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是永久屬于購(gòu)房者的，土地因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)憲法》的規(guī)定在我國(guó)只能擁有使用權(quán)，包括70年、50年和40年三種，到期后都要“有償續(xù)期”。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房，一般分為三類(lèi)：

　　一是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房屋，土地使用權(quán)屬于集體所有；

　　二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地、林地違規(guī)建設(shè)的房屋，屬于違法建筑；

　　三是各類(lèi)農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的建設(shè)的房屋。

　　購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽有正式或非正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或者《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查和施工圖審查驗(yàn)收管理辦法》及相關(guān)規(guī)定的商品房（包括別墅和其他類(lèi)房地產(chǎn)）是合法商品房（國(guó)家承認(rèn)）。

　　購(gòu)買(mǎi)人必須購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”后不能再向國(guó)家轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則屬于違規(guī)項(xiàng)目！根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，只有繳納了土地出讓金和房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金后才可以向政府辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

　　我們都知道，賣(mài)房賣(mài)的只是房屋的使用期，那么，房子產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？

　　相信大家都有聽(tīng)說(shuō)過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)年限的問(wèn)題吧，所謂的房屋產(chǎn)權(quán)到期是指房屋占用的土地使用年限到期了。房屋產(chǎn)權(quán)年限一般有40年、50年和70年三種。

　　雖然第一批產(chǎn)權(quán)到期的房子還沒(méi)有出現(xiàn)，但不少人已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)心產(chǎn)權(quán)到期之后的問(wèn)題了，房屋的土地產(chǎn)權(quán)年限到期前向房屋所屬的管理部門(mén)提出續(xù)期申請(qǐng)，房屋的管理部門(mén)根據(jù)房屋所占土地的實(shí)際情況審核，土地可以繼續(xù)使用的房屋。

　　目前全國(guó)多地土地使用權(quán)到期，全國(guó)各地相關(guān)法律對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)年限有不同規(guī)定。房屋產(chǎn)權(quán)到期后我們?nèi)绾翁幹?？目前?guó)內(nèi)大多數(shù)城市都面臨房屋產(chǎn)權(quán)年限屆滿(mǎn)問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)年限屆滿(mǎn)后，房屋所有者可依法要求續(xù)交土地出讓金或房屋補(bǔ)償費(fèi)。

　　補(bǔ)交土地出讓金后即可獲得土地使用權(quán)。國(guó)家對(duì)土地上建筑物產(chǎn)權(quán)到期后如何處理沒(méi)有相關(guān)法律規(guī)定。不過(guò)有一點(diǎn)可以明確：房屋所有權(quán)人可以依法對(duì)其在土地上新建的房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利。

　　常見(jiàn)的房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題有哪些？

　　1、產(chǎn)權(quán)交易限制

　　就算是有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房子也不一定能夠在二手房市場(chǎng)中交易，有些房子的產(chǎn)權(quán)受到交易限制，如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題。如軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓?zhuān)蠖鄶?shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

　　2、小產(chǎn)權(quán)房

　　有些房子是屬于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，比如說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥写恋匦再|(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。

　　3、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

　　很多房子在出售之前往往都是出租給他人住的，大家可別忽視了承租人的權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購(gòu)買(mǎi)房屋的書(shū)面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買(mǎi)該套房屋。

　　4、長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證的房子

　　對(duì)于長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證的房子，小編建議大家也慎買(mǎi)，如果購(gòu)買(mǎi)的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購(gòu)房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，這類(lèi)房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，導(dǎo)致最終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)時(shí)候買(mǎi)方要仔細(xì)查詢(xún)，到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理，還是房子存在其他問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法辦證。

　　從2021年起，每一套大產(chǎn)權(quán)房子都擁有三種不同的物權(quán)屬性，分別是土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)。

　　居住權(quán)是獨(dú)立于土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)外、新增的第三種屬性?？梢岳斫鉃閱渭兘o居住人設(shè)置的1個(gè)物權(quán)類(lèi)型。帶有居住權(quán)的房子原則上無(wú)償設(shè)立、不能出租，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

　　為方便理解，舉幾個(gè)例子。

　　I、老李是一套房的房主，同時(shí)擁有以上3種權(quán)利。但老李年事已高、需要人照料，又沒(méi)有太多養(yǎng)老金。如果賣(mài)掉房子自己就沒(méi)地方住了，如果不賣(mài)錢(qián)又不夠。怎么辦呢？按照2021年新規(guī)，老李可以將居住權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給小王，與小王簽訂居住權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。小王定期或一次性支付給老李一筆費(fèi)用，小王就擁有了房屋的居住權(quán)。

　　II、老李有1個(gè)保姆，對(duì)老李照料有加。老李怕自己過(guò)世后保姆沒(méi)地方住，于是老李與保姆無(wú)償簽訂“居住權(quán)”協(xié)議，并至房管局備案登記。有了這份居住權(quán)協(xié)議，保姆就有權(quán)在約定時(shí)間內(nèi)一直住在老李房子里，沒(méi)人可以趕走。而這套房子，按規(guī)定不得再出租。

　　當(dāng)然，這套房子房屋產(chǎn)權(quán)還在老李手里，房屋產(chǎn)權(quán)依然可以買(mǎi)賣(mài)、繼承。但居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、繼承，試問(wèn)誰(shuí)會(huì)買(mǎi)里面住著人的房子呢？

　　類(lèi)似可能還有很多。居住權(quán)設(shè)立初衷，是讓一些只有一套房的人，或者不想賣(mài)掉房子的人，可以通過(guò)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓居住權(quán)的方式獲得收益。但居住權(quán)的確可能引起一些不必要的麻煩，還是多了解為好。

　　被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品房，如何執(zhí)行?

　　被執(zhí)行人已將房款全部支付給開(kāi)放商(被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分)，銀行辦理了抵押預(yù)告登記(預(yù)抵押登記)，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對(duì)銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開(kāi)發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對(duì)抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售房產(chǎn)。

　　人民法院在辦理預(yù)售商品房預(yù)查封時(shí)，除向房產(chǎn)登記部門(mén)送達(dá)預(yù)查封有關(guān)法律文書(shū)之外，還應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，告知預(yù)售商品房已被法院預(yù)查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔(dān)法律責(zé)任。

　　在人民法院辦理預(yù)售商品房預(yù)查封后向開(kāi)發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)前，開(kāi)發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項(xiàng)，在變價(jià)款中預(yù)先扣除支付給開(kāi)發(fā)商。向開(kāi)發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)后，開(kāi)發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項(xiàng)，由開(kāi)發(fā)商自行追索。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項(xiàng)，在變價(jià)款中預(yù)先扣除支付給開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商尚未退還銀行相應(yīng)款項(xiàng)的，在變價(jià)款中預(yù)先扣除銀行貸款相應(yīng)款項(xiàng)支付給銀行，并通知開(kāi)發(fā)商。

　　因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，登記完成才標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的最終完成，因而借名人不是房屋的所有權(quán)人，其享有的僅是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)。

　　物權(quán)法第十七條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的效力，系維護(hù)物權(quán)的公示原則，不能通過(guò)雙方私下的協(xié)議來(lái)抵銷(xiāo)物權(quán)法的該項(xiàng)原則，僅應(yīng)認(rèn)可借名的債權(quán)效力，不能直接確認(rèn)權(quán)利歸屬。

　　其次，在執(zhí)行異議之訴中的“借名買(mǎi)房”涉及到第三方，即申請(qǐng)執(zhí)行人的利益。此時(shí)應(yīng)該維持物權(quán)登記的推定力，保護(hù)善意第三人的利益。

　　在“借名買(mǎi)房”行為中，借名人與出名人協(xié)商一致，使得事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)在進(jìn)行房屋登記的時(shí)候相分離，該分離產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由當(dāng)事人自行承擔(dān)，相比于其意思自由，善意的申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益更值得保護(hù)。

　　另外，從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定出發(fā)，對(duì)于房屋未登記在借名人名下而登記在他人名下，其本身也存在過(guò)錯(cuò)，也因此不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。