在租賃合同的談判過(guò)程中，業(yè)主面臨著各種各樣的人，由于目前整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的不規(guī)范，如果處理不當(dāng)，將給未來(lái)的合同履行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 上海合同律師對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)作簡(jiǎn)要介紹。

　　一、“大品牌，小代理”的問(wèn)題

　　“大品牌、小代理”問(wèn)題是指業(yè)主希望通過(guò)引入的知名企業(yè)品牌，往往由小公司作為一個(gè)代理商，簽約服務(wù)對(duì)象為小公司，但由于小公司本身進(jìn)行注冊(cè)管理資金投入很少或根本沒(méi)有屬于“皮包公司”，而導(dǎo)致將來(lái)可能發(fā)生勞動(dòng)合同糾紛后，業(yè)主經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)保護(hù)。這一點(diǎn)，在新的商業(yè)銀行項(xiàng)目上存在研究較多，即早期招租時(shí)為了能夠完成出租率，輕視租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，只要有品牌代理資格即作為簽約對(duì)象。該問(wèn)題的存在，直接影響關(guān)系到合同的履行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主需予以慎重。

　　二、承租主體替換

　　在新的商業(yè)項(xiàng)目中，一些企業(yè)需要使用商店作為公司的注冊(cè)地點(diǎn)或營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，因?yàn)樵擁?xiàng)目尚未獲得大型生產(chǎn)證書(shū)時(shí)簽訂合同，并不能通過(guò)工商部門(mén)的注冊(cè)執(zhí)照。這類(lèi)業(yè)務(wù)通常會(huì)以一家已成立的公司或個(gè)人作為簽約主體，在新的公司注冊(cè)程序完成后，然后新的公司將取代原公司作為店鋪的租戶(hù)。

　　上述情況下，可能發(fā)生承租人權(quán)利轉(zhuǎn)讓、合同轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等法律問(wèn)題，并在租賃合同中事先約定。 配合簽訂補(bǔ)充協(xié)議、結(jié)清費(fèi)用、重新簽訂租賃合同等方式，依法完成承租人的更換工作。 需要注意的是，在實(shí)踐中，各地工商部門(mén)對(duì)未取得大額生產(chǎn)許可證的店鋪辦理商業(yè)登記手續(xù)的方式各不相同。

　　三、選擇“自然人”承租人

　　自然人可以作為承租主體。與自然人類(lèi)似的主體還包括個(gè)體工商戶(hù)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司、一般有限責(zé)任公司。實(shí)踐中，上述不同的主體對(duì)于租賃合同的履行風(fēng)險(xiǎn)不同，對(duì)此，業(yè)主需要在簽約時(shí)具有相應(yīng)得法律意識(shí)，爭(zhēng)取選擇有利于合同履行、降低合同風(fēng)險(xiǎn)的簽約對(duì)象。

　　四、擔(dān)保問(wèn)題

　　由于商業(yè)市場(chǎng)不規(guī)范，當(dāng)承租人違約時(shí)，僅僅依靠擔(dān)保，業(yè)主往往無(wú)法收回所有經(jīng)濟(jì)損失。 然而，根據(jù)行業(yè)慣例，在簽訂合同時(shí)，通常不可能要求資質(zhì)較差的租戶(hù)為合同的履行提供其他擔(dān)保。 然而，律師仍然認(rèn)為，業(yè)主在簽訂合同時(shí)應(yīng)評(píng)估承包主體的經(jīng)營(yíng)資格，并嘗試對(duì)部分資質(zhì)較差的租戶(hù)引入其他保障機(jī)制，以分散業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，擔(dān)保的性質(zhì)和用途也不利于承租人的限制性規(guī)定。

　　五、惡意磋商

　　由于商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的復(fù)雜性，一些商人利用法律漏洞，采取惡意談判的方式，即無(wú)意與所有者訂立合同，而是以與所有者談判為借口與所有者惡意談判，以損害所有者或第三者的利益。

　　實(shí)際上，類(lèi)似的問(wèn)題越來(lái)越多。對(duì)此，業(yè)主有必要提高法律意識(shí)，避免陷入惡意協(xié)商的陷阱。同時(shí)，業(yè)主要有證據(jù)意識(shí)，形成保留和收集證據(jù)的習(xí)慣，以便依法追究惡意商家的法律責(zé)任。

　　六、商業(yè)優(yōu)勢(shì)問(wèn)題

　　法律的適用是與商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境密不可分的，實(shí)踐中，部分大型企業(yè)商家或知名品牌往往會(huì)憑借其商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從其自身社會(huì)利益不同角度可以考慮，要求業(yè)主接受能力相對(duì)不公平的合同管理?xiàng)l件，對(duì)此，業(yè)主應(yīng)采取靈活運(yùn)用策略，堅(jiān)持合同談判的底線(xiàn)，以減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生。

　　七、在簽訂其他合同時(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　例如租金標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算、租賃用途的定義、購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)、承擔(dān)商業(yè)責(zé)任、商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)措施的性質(zhì)、POS機(jī)的使用等，由于空間限制，無(wú)法單獨(dú)列舉。

　　上海合同律師建議:為防范合同簽訂風(fēng)險(xiǎn)，建議律師全程參與租賃合同的簽訂過(guò)程，包括租賃合同的制作和法律條款的談判。律師應(yīng)該從專(zhuān)業(yè)的角度，在每一個(gè)合同訂立之前，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。在實(shí)踐中，由律師提供的商業(yè)地產(chǎn)客戶(hù)都采用律師簽約法律服務(wù)的模式，具有非常明顯的風(fēng)險(xiǎn)降低效果。

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