上海房產(chǎn)糾紛律師解讀：出租房屋買賣的注意事項(xiàng)
上海房產(chǎn)糾紛律師們，今天我們要聊的是一個(gè)關(guān)于出租房屋買賣的小知識(shí)。你可能不知道，出租的房屋其實(shí)是可以繼續(xù)出售的。為什么呢？因?yàn)樵诜课葑赓U的法律關(guān)系中，雖然承租人享有房屋的使用權(quán)，但房屋的所有權(quán)還是歸出租人所有的。這就意味著，房屋上設(shè)立的租賃合同是一種負(fù)擔(dān)行為，而房屋銷售是一種處分行為，兩者之間并不沖突。
但是，我們?cè)诔鍪鄢鲎夥课輹r(shí)，需要注意兩個(gè)問題：一是“買賣不破租賃”的原則，二是承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
首先，什么是“買賣不破租賃”呢？這個(gè)原則的意思是，即使業(yè)主在租賃期間把房子賣給了別人，也不會(huì)影響到租賃合同的效力。也就是說，新的房主不能否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在，也不能要求承租人搬走。這個(gè)原則保護(hù)了承租人的權(quán)益，確保他們?cè)谧赓U期限內(nèi)可以安心居住。
其次，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又是什么呢？根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)出租人決定出售出租房屋時(shí)，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買。這就要求出租人必須提前通知承租人，并且在同等條件下，承租人可以優(yōu)先購(gòu)買房屋。這里的“同等條件”主要是指房屋的銷售價(jià)格，也就是說，出租人告訴承租人的價(jià)格必須和賣給別人的價(jià)格一樣。而且，承租人必須在一定時(shí)間內(nèi)行使這個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，通常這個(gè)時(shí)間是15天。如果承租人在合理期限內(nèi)沒有表示購(gòu)買意愿，那么優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就會(huì)喪失。
上海房屋律師提醒大家，如果出租人沒有通知承租人或者承租人愿意購(gòu)買，但出租人卻和第三人簽訂了銷售合同，那么這個(gè)合同是無效的。所以，為了避免未來的糾紛，買方在購(gòu)買出租房屋時(shí)，應(yīng)該仔細(xì)檢查租賃合同的期限、主體等信息，并且要求承租人出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明等材料。
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