說(shuō)到生活中的快樂(lè)事件，買房是一件快樂(lè)的事情，快樂(lè)地買房子，生活有了新的希望，誰(shuí)認(rèn)為，沒(méi)有時(shí)間轉(zhuǎn)讓，房子被法院查封，這是怎么回事？上海房屋律師所回答


       案件詳情

　　2009年2月，屈某與梁某簽訂合作建房合同，同意在屈某妻子程某名下的土地上合建公寓。梁負(fù)責(zé)出資建房42套。建成后，房屋產(chǎn)權(quán)歸梁所有，但梁應(yīng)給屈12套房屋或人民幣120萬(wàn)元。2009年8月，房屋建成。由于土地手續(xù)是程的名字，房產(chǎn)證以程的名義辦理。根據(jù)屈的意愿，梁支付了屈120萬(wàn)元。梁計(jì)劃出售房屋后，程和買家將直接辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　2009年至2012年，朱先后向梁先生支付了13萬(wàn)元的房款，購(gòu)買了其中一棟房子，并在交付后居住。然而，由于房屋所有人程先生想在另一棟房屋建成后處理產(chǎn)權(quán)事宜，朱先生未能與程先生辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2016年8月，買方朱先生與梁先生簽訂了《房屋買賣補(bǔ)充合同》。2016年7月，由于與馬先生的債務(wù)糾紛，屈先生和程先生被河南省鄭州市中級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行347萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)。屈先生和梁先生共同建造的房屋被查封，因此買方朱先生購(gòu)買的房屋也被查封。朱提出執(zhí)行異議被駁回后，提出執(zhí)行異議訴訟。　

　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為，梁建房并支付屈120萬(wàn)元后，按照雙方合作建房的約定處分涉案房屋，收取房款。買方朱某已支付涉案房屋購(gòu)房款，并在法院查封前入住，實(shí)際占有使用房屋。雖然朱和梁的房屋銷售合同是在法院查封后簽訂的，但不可否認(rèn)的是，涉案房屋在法院查封前形成了實(shí)際的房屋銷售關(guān)系，實(shí)際上是外人占有的。

　　朱在購(gòu)買占有房屋和使用房屋的基礎(chǔ)上，享有對(duì)該特定財(cái)產(chǎn)的期望。馬基于與屈、程私人貸款形成的一般債權(quán)，對(duì)屈、程的財(cái)產(chǎn)享有一般期望，而不是對(duì)特定財(cái)產(chǎn)的期望。與兩者相比，買方朱對(duì)所涉房屋的權(quán)益優(yōu)先于馬的普通金錢債權(quán)，因此朱對(duì)所涉房屋的民事權(quán)益足以排除執(zhí)行。法院裁定不得執(zhí)行該財(cái)產(chǎn)。

　　法官說(shuō)法　　

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條和第二十九條分別列出了建立一般房屋買受人和商品房消費(fèi)者異議的要求。在本案中，由于梁是房屋合作建設(shè)者，類似于開(kāi)發(fā)商的地位，朱從梁購(gòu)買了房屋，因此法院參照最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件第二十九條的規(guī)定。無(wú)論是一般房屋買受人還是商品房消費(fèi)者，房屋交易行為的真實(shí)性都是外人執(zhí)行異議訴訟的審查重點(diǎn)。交易的真實(shí)性往往是通過(guò)合法有效的書面房屋銷售合同（通過(guò)中介簽訂合同、網(wǎng)上簽訂備案等），實(shí)際支付房屋付款憑證和占用住所形成的生活痕跡。因此，保存購(gòu)買合同、付款憑證、房屋交付憑證和實(shí)際水、電、暖、物業(yè)等交付憑證非常重要。當(dāng)然，購(gòu)房后及時(shí)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，是保護(hù)自身權(quán)益、避免風(fēng)險(xiǎn)的最有效手段。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零八條房地產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消除，應(yīng)當(dāng)依法登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依法交付。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條人民法院應(yīng)當(dāng)支持：（1）人民法院查封前簽訂合法有效的書面銷售合同；（2）購(gòu)買的商品房用于居住，買受人名下無(wú)其他房屋；（3）已支付的價(jià)格超過(guò)合同約定總價(jià)的50%。　　

　　上海房屋律師所綜合考慮權(quán)衡利益。　房地產(chǎn)買受人可以根據(jù)被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍、異議人、申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人對(duì)涉案房屋的權(quán)利性質(zhì)、涉案房屋的屬性和功能進(jìn)行綜合判斷。

　　1.定義責(zé)任財(cái)產(chǎn)的范圍。在責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)，特定財(cái)產(chǎn)可以執(zhí)行，責(zé)任財(cái)產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)不得執(zhí)行。買方朱支付了所有的購(gòu)買款項(xiàng)，并實(shí)際占有了使用房屋。該房屋已脫離程的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍，程無(wú)權(quán)用該房屋償還債務(wù)，馬不能要求程償還該房屋。

　　2.明確了物權(quán)期待權(quán)和債權(quán)的保護(hù)順序。朱支付了所有購(gòu)房款，實(shí)際占用了使用的房屋，并獲得了一定的宣傳效果。雖然不如物權(quán)登記效果好，但其物權(quán)期望權(quán)已超過(guò)馬享有的普通金錢債權(quán)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。

　　3.保護(hù)生活和生活權(quán)益。朱為自己買了一套房子。該房屋具有朱的生活保障功能和一定的生活利益。與馬享有的普通金錢債權(quán)相比，朱的生活權(quán)益具有優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值和意義。

　　律師提醒　　

　　買賣房屋容易發(fā)生糾紛，大多數(shù)購(gòu)房者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)登記效力的重要性，購(gòu)買房屋及時(shí)辦理房地產(chǎn)登記，即使不能及時(shí)登記，也要保存購(gòu)買合同、付款憑證、交付憑證和實(shí)際生活水、電、氣、暖、物業(yè)費(fèi)用憑證，避免因證據(jù)不足造成糾紛損失。

 

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