買(mǎi)了學(xué)區(qū)房，卻不能上學(xué)怎么辦?學(xué)區(qū)房承諾落空是否違法?下面聽(tīng)上海律師事務(wù)所律師帶你了解一下內(nèi)容。

　　買(mǎi)了學(xué)區(qū)房卻不能上學(xué)應(yīng)該怎么辦？首先我們應(yīng)該知道，開(kāi)發(fā)商的學(xué)區(qū)房承諾是否違法?上海律師事務(wù)所律師推薦你看如下幾個(gè)案例判決，請(qǐng)對(duì)號(hào)入座，再想解決的辦法：

　　1.開(kāi)發(fā)商售樓廣告中對(duì)于學(xué)區(qū)房的承諾內(nèi)容明確，屬于合同內(nèi)容，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束——陸山與淮南恒久置業(yè)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

　　案例要旨：出賣(mài)人在銷售廣告、宣傳資料中就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)教育優(yōu)惠措施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，購(gòu)房者基于對(duì)此的信賴才購(gòu)房的，該宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣(mài)人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。案號(hào)：(2014)淮民一終字第00168號(hào)審理法院：安徽省淮南市中級(jí)人民法院來(lái)源：法信精選

　　2. 商品房銷售廣告中有關(guān)“買(mǎi)房讀名校”的承諾具體確定，且對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格有重大影響的，應(yīng)視為要約——北京中糧萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與余云飛商品房預(yù)售合同糾紛案

　　案例要旨：開(kāi)發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳單中有關(guān)“買(mǎi)房讀名校”的承諾具體明確，對(duì)購(gòu)房人是否訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同及房屋價(jià)格產(chǎn)生了重大的影響，因此該承諾應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有法律約束力。案號(hào)：(2014)二中民終字第3255號(hào)審理法院：北京市第二中級(jí)人民法院來(lái)源：法信精選

　　3.商品房銷售廣告中較為醒目位置印有“學(xué)區(qū)房”字樣，并對(duì)學(xué)區(qū)房的承諾內(nèi)容明確，且對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，因此，該承諾應(yīng)視為要約——熊芳芳與寧波房地產(chǎn)股份有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

　　案例要旨：開(kāi)發(fā)商在報(bào)紙媒體上發(fā)布的銷售廣告下方較為醒目位置印有“學(xué)區(qū)房”字樣的，該廣告的內(nèi)容屬于商品房屋相關(guān)配套設(shè)施的說(shuō)明和允諾，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。因此，該允諾應(yīng)視為要約，應(yīng)視為合同內(nèi)容。案號(hào)：(2015)甬海民初字第379號(hào)審理法院：寧波市海曙區(qū)人民法院來(lái)源：裁判文書(shū)網(wǎng)

　　4.開(kāi)發(fā)商在廣告中宣傳該樓盤(pán)為學(xué)區(qū)房，但未有具體承諾，購(gòu)房者也未能證明該學(xué)區(qū)對(duì)于合同的訂立及房屋價(jià)格的確定具有重大影響，該廣告宣傳內(nèi)容不視為要約——吳建東、黃靜菊與江蘇中成華地置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

　　案例要旨：開(kāi)發(fā)商通過(guò)有關(guān)媒體發(fā)布廣告宣傳的學(xué)區(qū)不在開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)，且購(gòu)房者也未能提供證據(jù)證明該開(kāi)發(fā)商宣傳的學(xué)區(qū)對(duì)于雙方合同的訂立及房屋價(jià)格的確定具有重大影響的，該廣告宣傳內(nèi)容不能視為要約。案號(hào)：(2018)蘇民申186號(hào)審理法院：江蘇省高級(jí)人民法院來(lái)源：裁判文書(shū)網(wǎng)
 

　　【律師觀點(diǎn)】

　　上海律師事務(wù)所律師觀點(diǎn)：商品房銷售廣告原則上為要約邀請(qǐng)，但說(shuō)明和允諾具體明確并對(duì)房屋價(jià)格的確定有決定性作用的，視為要約我們認(rèn)為，對(duì)商品房銷售廣告的內(nèi)容性質(zhì)認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)具體情況區(qū)別處理，不能機(jī)械地將其一概作為要約邀請(qǐng)。

　　根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，對(duì)商業(yè)廣告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請(qǐng)，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但對(duì)在實(shí)際生活中，一些出賣(mài)人在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房及相關(guān)設(shè)施所作的具體明確的說(shuō)明和允諾，如小區(qū)綠化率達(dá)80%、規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、游泳池、每單元兩部電梯等等內(nèi)容，就應(yīng)具體問(wèn)題具體處理，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為要約邀請(qǐng)。

　　根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，如果意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。在實(shí)際生活中，買(mǎi)受人往往也正是基于出賣(mài)人在宣傳資料中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說(shuō)明和允諾才決定購(gòu)買(mǎi)房屋的。

　　上海律師事務(wù)所律師認(rèn)為，如出賣(mài)人對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的一些說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)房屋價(jià)格的確定有決定作用，足以讓買(mǎi)受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，此時(shí)，買(mǎi)受人就此內(nèi)容向出賣(mài)人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對(duì)象和內(nèi)容具有特定化，根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，該說(shuō)明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣(mài)人是向買(mǎi)受人發(fā)出的要約，而買(mǎi)賣(mài)合同的訂立則為買(mǎi)受人對(duì)要約的承諾。
 

　　由于目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同均是由出賣(mài)人提供的格式合同，即使雙方當(dāng)事人可就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商約定，但因出賣(mài)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位，銷售廣告和宣傳資料中的一些具體確定的說(shuō)明和允諾內(nèi)容沒(méi)有訂入買(mǎi)賣(mài)合同之中，而糾紛也正是因交付使用的房屋與說(shuō)明和允諾不符發(fā)生的。

　　為保護(hù)弱勢(shì)群體買(mǎi)受人的合法利益，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》規(guī)定，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣(mài)人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，買(mǎi)受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說(shuō)明和允諾，符合以下三個(gè)條件的，即可視為要約：

　　第一，該內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)、居住區(qū)綠地、電梯、車(chē)庫(kù)、健身、購(gòu)物、收視等設(shè)施齊全等，對(duì)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外。

　　第二，對(duì)房屋的說(shuō)明和允諾應(yīng)具體確定。如小區(qū)綠化率達(dá)到80%、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。

　　第三，該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。

　　只要買(mǎi)受人就該具體明確的說(shuō)明和允諾提出與出賣(mài)人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，即使該內(nèi)容未訂入商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣(mài)人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說(shuō)明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這不僅符合《合同法》的規(guī)定和客觀實(shí)際，也有利于保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益和規(guī)范出賣(mài)人的經(jīng)營(yíng)行為，建立維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。而締約過(guò)失責(zé)任雖可對(duì)買(mǎi)受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對(duì)買(mǎi)受人遭受的信賴?yán)鎿p失無(wú)法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對(duì)買(mǎi)受人合法利益的保護(hù)。(摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引(下)》，韓延斌著，人民法院出版社2014年版)
 

　　【法律依據(jù)】

　　1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

　　第三條　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　2.《中華人民共和國(guó)合同法》

　　第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

　　(一)內(nèi)容具體確定;

　　(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

　　第十五條 要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

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