由于歷史、風俗習慣等原因，我國不辦理房產(chǎn)證或超面積建房是一種普遍現(xiàn)象。一旦房屋被拆除，無證房屋面臨拆遷時是否會得到補償，無證建筑是否是違法建筑，無證建筑拆遷時是否能得到補償？被拆遷人最關(guān)心的是無證房屋是否能得到補償。

　　《國有土地上房屋征收補償條例》第二十四條規(guī)定，市、縣人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未登記的建筑進行調(diào)查、鑒定和處理。認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，給予補償；認定為非法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

　　上海拆遷糾紛律師根據(jù)法律規(guī)定，無證房屋能否獲得補償，必須經(jīng)有關(guān)部門認定：認定為合法建筑的，給予補償；認定為非法建筑的，不予補償。

　　一、什么是違法建筑？

　　違法建筑是指違反法律、法規(guī)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未取得建設(shè)項目規(guī)劃許可證或者違反工程規(guī)劃許可證的建筑物，或者通過欺騙手段騙取批準而新建、擴建或者重建的建筑物。違法建筑一般包括以下情形：未申請或者未經(jīng)批準、未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項目規(guī)劃許可證的建筑物；雖然取得了建設(shè)項目規(guī)劃許可證，但未按照批準范圍和使用性質(zhì)建造的建筑物；擅自將臨時建筑物建成永久性建筑物。
 

　　二、如何識別違法建筑？

　　在拆遷過程中，拆遷人員大多根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等規(guī)定，直接認定無產(chǎn)權(quán)證明的房屋為非法建筑，這是錯誤的。非法建筑的識別主體。識別程序必須符合法律規(guī)定。浙江省高級人民法院認為，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的房屋不是非法建筑，也不是所有的非法建筑都必須拆除。征用范圍內(nèi)的房屋情況復(fù)雜，特別是城市村莊或舊城區(qū)，由于歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記或者審批許可手續(xù)，政府應(yīng)當組織有關(guān)部門范圍內(nèi)的建筑進行調(diào)查、識別和處理。
 

　　三、無證房屋不違法。

　　在目前的房地產(chǎn)市場上，有許多無證房屋。無證房屋拆遷不給予安置補償肯定是不合適的，但法律對房屋拆遷補償?shù)膶嵤ο笫欠课輽?quán)利人。拆遷補償法律如何規(guī)定無證房屋？房屋拆遷補償金額和補償方法如何規(guī)定？

　　1.無證房屋權(quán)屬。

　　首先要明確的是無證房屋的權(quán)利性質(zhì)。如果房屋已經(jīng)辦理了權(quán)證，那么房屋所有人將由房地產(chǎn)所有權(quán)辦理。如果是沒有權(quán)證的房子，業(yè)主就沒有權(quán)利。由于無證房屋沒有產(chǎn)權(quán)登記，物權(quán)沒有設(shè)立，權(quán)利人只有在權(quán)證完成后才能獲得完整的權(quán)利。雖然我國法律沒有明確規(guī)定期望權(quán)的相關(guān)權(quán)利，但在法律上，權(quán)利人對無證房屋的期望權(quán)應(yīng)具有可轉(zhuǎn)讓性和可繼承性。

　　2.無證房屋現(xiàn)狀。

　　無證房屋面臨拆遷的現(xiàn)象并不多，房屋權(quán)利證書何時可以完成，如果權(quán)利證書尚未完成，房屋面臨拆遷，很容易滋生糾紛。隨著經(jīng)濟房價的飆升，拆遷部門支付的補償往往高于房屋的交易價格。因此，無證財產(chǎn)只能享受有限的保護，業(yè)主應(yīng)及時辦理財產(chǎn)證明。

　　將無證建筑視為非法建筑是拆遷方常用的伎倆。一方面，通過認定為非法建筑，減少拆遷補償，另一方面，它也降低了時間成本，嚴重損害了被拆遷人的利益。無證不違法，應(yīng)具體分析。實際上，即使屬于非法建筑，也應(yīng)根據(jù)行政法中的比例原則，即《行政處罰法》中的過度處罰原則給予合理的補償。至于如何補償，你可以考慮施工時間。當時的立法情況。執(zhí)法機關(guān)是否存在不作為等因素，上海拆遷糾紛律師綜合制定無證房屋的征收補償計劃。農(nóng)村居民建房，只要經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審查，經(jīng)縣級政府批準，即使沒有宅基地證書，建房證書也不能認定為非法建筑。

　　無證房屋即使被認定為非法建筑也需要賠償。經(jīng)有關(guān)部門調(diào)查，認定為非法建筑的非法部分不予賠償。對于合法部分，應(yīng)給予同等的賠償。我們?nèi)匀挥袡?quán)尋求補償應(yīng)該屬于我們的土地和建筑材料。

　　3.無證房可獲得全額補償。

　　歷史上的房屋。法律上有法律不可追溯的原則，這是我國法律制度的基本原則之一，也可以擴展到行政及時性原則。有些建筑是在70年代形成的，或者更早到50年代或60年代，當時可以通過很少的程序完成。如果現(xiàn)行法律要求分析可以歸類為非法建筑，這顯然是不可能的。因此，法律規(guī)定必須結(jié)合建筑形成時的法律規(guī)定來確定合法性和非法性。

　　農(nóng)村住房和城市農(nóng)村住房。起初，農(nóng)村住房建設(shè)管理松散，產(chǎn)權(quán)管理不到位。因此，農(nóng)村地區(qū)有許多無證房屋。無證房屋不等于違法建筑。只要是依法建造的房屋，即使沒有產(chǎn)權(quán)證明，拆遷時仍可獲得全額補償。

　　4.考慮無證房地產(chǎn)拆遷補償。

　　可考慮施工時間。當時的立法狀況。執(zhí)法機關(guān)是否存在不作為等因素，綜合制定無證房屋征收補償計劃。

　?、賴乐剡`反《城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地管理法》或者明知已發(fā)布征用公告或者即將被征用惡意搶建的房屋，不予賠償。但是，被征用人的房屋是否違法，應(yīng)當對被征用人的土地使用權(quán)給予公平合理的補償。

　　②房屋建設(shè)是合法的，但沒有合法的產(chǎn)權(quán)證能歸咎于自身歷史遺留問題，被拆遷人在上述房屋長期居住的，應(yīng)當給予合法補償。

 

　　四、無證房屋拆遷補償。

　　房屋拆遷補償標準及補償方式。

　　無證房屋拆遷補償標準。

　　各地拆遷補償標準不同，政府部門將按照當?shù)夭疬w管理辦法進行估算。補償。您可以查看拆遷公告的具體規(guī)定，也可以咨詢當?shù)赝恋夭块T。如有異議，可申請行政裁決。

　　拆遷補償一般包括兩類：

　　①房屋補償費（房屋重置費）用于補償被拆遷房屋所有人的損失，按平方米單價計算被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度；

　?、谥苻D(zhuǎn)補償費用于補償被拆遷房屋居民臨時住房或?qū)ふ遗R時住所的不便，根據(jù)被拆遷房屋居民的人口，根據(jù)臨時生活條件進行補貼。

　　拆遷補償方式分為兩種：

　?、傺a償方式可實行貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)交換或貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)交換相結(jié)合。

　?、谘a償金額根據(jù)被征用房屋的位置、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素確定。

　　上海拆遷糾紛律師綜上所述，無證房屋不是非法建筑的代名詞，無證房屋的補償是拆遷人忽視被拆遷人的合法權(quán)益的做法。無證房屋的所有人必須清楚地了解自己的房屋和權(quán)利，并在拆遷過程中注意拆遷人的主要資格。拆遷程序是否違法，以便做好準備。如有自己無法判斷的問題，必須及時咨詢專業(yè)人員，積極維護自己的合法權(quán)益。

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