上海中介合同糾紛律師根據(jù)以下案例解讀房產(chǎn)買賣時(shí)中介糾紛問題。

　　【案情簡(jiǎn)介】

　　原告阮與被告**公司。第三方陳。2014年2月12日，法院受理了周*中介合同糾紛一案，并依法適用簡(jiǎn)易程序公開審理。后來，由于案件復(fù)雜，法院轉(zhuǎn)為適用普通程序，于2014年5月4日舉行。6月27日舉行公開聽證會(huì)。原告阮出庭參加了兩次庭審，被告**公司的委托上海房產(chǎn)中介糾紛律師楊律師出庭參加庭審，第三方陳。周*經(jīng)法院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不出庭，法院依法缺席審理。這個(gè)案子已經(jīng)結(jié)束了。

　　原告阮表示:2013年9月22日，原告將其青平公路XXX弄XXX室和地下一層停車位的房產(chǎn)出售給第三方陳等4人。被告是中介，簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。附件三項(xiàng)付款協(xié)議第二條。第五條約定，其中10萬元作為交付余額暫存于**公司。2013年11月4日，原告和*三人辦理房屋交接，簽署房屋交接書，并記錄相關(guān)情況。扣除40、120元的相應(yīng)押金后，應(yīng)退還59、880元。2013年11月11日，原告持房屋交接書額，被告于2013年11月11日將40、689.40元返還原告賬戶，其余19、190.60元拒不返還。因此，原告告訴法院，請(qǐng)求判決:1。被告返還19.60元；2.被告支付*利息(以19、190.60元為本金，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，從2013年11月5日起至實(shí)際返還日期)。

　　被告**公司辯稱，對(duì)原告陳*的上述交易流程沒有異議。2013年11月4日，原告年11月4日辦理了房屋交接。被告根據(jù)合同為原告提供了中介服務(wù)，促成了原告和第三方之間的房地產(chǎn)交易，房屋已經(jīng)移交，約定的支付條件也已經(jīng)滿足。原告有*服務(wù)按照中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付傭金。因此，原告在被告辦公室的房屋余額為10萬元?？鄢航鸬荣M(fèi)用后，仍以*19.190.60元作為部分傭金。此外，原告仍需支付剩余傭金388809.40元。因此，原告的主張缺乏事實(shí)依據(jù)，主張被駁回。同時(shí)，被告根據(jù)此提起反訴，要求判令:1。原告支付*傭金38809.40元；2.原告支付*利息(以38、809.40元為本金，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，自2013年11月起至實(shí)際支付之日)

　　針對(duì)被告**公司的反訴，原告阮*全辯稱：原告沒有委托被告出售房屋，原告是在被告附近的中介機(jī)構(gòu)上市后，被告主動(dòng)聯(lián)系原告說有人買了房子，并同意免除原告的傭金，原告選擇被告住宅服務(wù)。被告辦公室暫時(shí)扣留的10萬元為房屋余額，被告無權(quán)扣留，應(yīng)退還原告，因此請(qǐng)求拒絕被告的反訴請(qǐng)求。

　　第三個(gè)人陳。周*書面說：兩人是夫妻關(guān)系，銷售合同是買方兩個(gè)人的兒子，都是未成年人。第三人與原告簽訂的銷售合同已經(jīng)履行，交易稅由買賣雙方按照有關(guān)規(guī)定支付，第三人應(yīng)支付的部分已經(jīng)支付。根據(jù)銷售合同附件3的規(guī)定，10萬元的余額暫存入被告，10萬元扣除原告未支付的公用事業(yè)費(fèi)用和其他應(yīng)支付但未支付的費(fèi)用，應(yīng)為原告的應(yīng)收款。

　　【法院審理】

　　經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)，2013年9月22日，原告作為賣方(甲方)。陳*。周*。陳*1。作為買方(乙方)，陳*元簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(以下簡(jiǎn)稱《買賣合同》)。合同規(guī)定，甲、乙雙方通過被告**公司介紹，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為580萬元。附件三支付協(xié)議規(guī)定，房款中10萬元作為余款暫存于被告**公司。甲、乙雙方簽訂房屋交接書后，甲方按合同約定將房地產(chǎn)交付給乙方，乙方憑房地產(chǎn)交接書到被告處領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，甲方憑房地產(chǎn)交接書到被告處領(lǐng)取房?jī)r(jià)余額，交易結(jié)束。買賣合同簽訂后，雙*按合同履行，現(xiàn)已履行。

　　2013年11月4日，阮(甲方)與周(乙方)簽訂《房地產(chǎn)買賣交接書》，確認(rèn)本案涉及的房地產(chǎn)交付驗(yàn)收事項(xiàng)如下:甲方已將該房地產(chǎn)及附件所列附屬設(shè)施交付給乙方。設(shè)備經(jīng)方驗(yàn)收后，認(rèn)為甲方交付行為完全符合銷售合同規(guī)定的交付時(shí)間。雙方確認(rèn)管理費(fèi)、電話費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、汽車管理費(fèi)已結(jié)清，水欠50元，電費(fèi)欠121.80元。雙方還同意，甲方應(yīng)在2013年11月4日前向乙方支付房屋租賃押金36000元。家庭費(fèi)用(代租人收費(fèi))5、525元。2013年11月4日至2013年11月30日，乙方應(yīng)向甲方支付1000元衛(wèi)星費(fèi)。

　　此外，經(jīng)查明，2013年9月22日，被告與陳簽署《傭金確認(rèn)書》，約定買受人通過被告中介與原告達(dá)成買賣協(xié)議，爭(zhēng)取房屋，買受人同意支付被告46400元的傭金。2013年11月4日，被告出具收據(jù)，確認(rèn)收到周和陳*支付的46400元傭金。

　　2013年11月11日，被告返還原告40，689.40元。原告認(rèn)為，根據(jù)房屋交接書，被告扣除40、120元押金等相關(guān)費(fèi)用后，應(yīng)*返還原告59、880元，因此起訴要求被告支付*欠款19190.60元。被告認(rèn)為，雖然被告沒有簽訂傭金確認(rèn)單，但根據(jù)交易慣例，原告應(yīng)按房屋成交價(jià)580萬元的1%支付傭金58000元，因此反訴要求原告支付剩余傭金38、809.40元。

　　上述事實(shí)由上海市房地產(chǎn)買賣合同、傭金確認(rèn)書、收據(jù)、房產(chǎn)交接書、委托書、服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書、當(dāng)事人陳述等證據(jù)確認(rèn)，法院確認(rèn)。

　　法院認(rèn)為，依法訂立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原告應(yīng)向被告支付傭金和款項(xiàng)的具體標(biāo)準(zhǔn)。為此，法院的分析如下：

　　首先，在這種情況下，原告陳*，基于被告不要求原告支付*傭金與第三方達(dá)成銷售協(xié)議，否則原告不會(huì)選擇被告的中介服務(wù)。被告陳*曾要求原告與他簽署傭金確認(rèn)表，但原告拒絕簽署。法院認(rèn)為，被告的陳述不能作為他現(xiàn)在向原告索賠傭金的理由。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，在簽訂銷售合同的當(dāng)天，被告與第三方簽署了傭金確認(rèn)表，并就如何支付傭金和支付金額達(dá)成了協(xié)議。另一方面，它可以被視為原件，被告雙方應(yīng)在同一天就原告支付傭金達(dá)成協(xié)議，否則被告不能僅與第三方簽署傭金確認(rèn)表而不與原告簽署，在傭金支付未達(dá)成協(xié)議的情況下，積極促進(jìn)銷售合同的建立，這與常識(shí)不一致。

　　第二，被告未能提供證據(jù)，證明在銷售合同簽訂和履行過程中，他向原告索要傭金。被告只有在原告向*發(fā)送律師信函要求其返還額外的房屋余額后，才向原告發(fā)出回信，要求原告支付傭金。在這方面，作為一家提供專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，被告應(yīng)明確告知傭金金額和支付方式，即在促進(jìn)交易之前向雙方明確告知，以便雙方對(duì)交易過程中產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用有足夠的了解，而不是在促進(jìn)交易后向雙方提出索賠。結(jié)合前面陳述的原因，足以表明被告的回復(fù)是不誠(chéng)實(shí)的。

　　最后，銷售合同附件三明確規(guī)定，10萬元作為被告的余額，第三人還表示，扣除原告應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)費(fèi)用后的余額為原告*，因此被告無權(quán)從房屋余額中扣除相應(yīng)金額作為傭金。

　　綜上所述，法院支持原告要求被告返還19、190.60元并支付相應(yīng)利息的主張。被告的反訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不支持。

　　因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

　　一、被告(反訴原告)、**公司自本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)阮19.60元；

　　二、被告(反訴原告)、**公司自本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告(反訴被告)阮利息(本金19.190.60元，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，自2013年11月5日起至實(shí)際返還日期)；

　　三、駁回被告(反訴原告)、**公司的反訴請(qǐng)求。

　　未在本判決規(guī)定的期限內(nèi)履行支付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定增加債務(wù)利息。

　　本案受理費(fèi)282元，反訴案受理費(fèi)388元，共計(jì)訴訟費(fèi)670元，由被告(反訴原告)、**公司承擔(dān)(已支付388元，剩余*282元自本判決生效之日起七日內(nèi)交付本法院)。

　　對(duì)本判決不服的，可以在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向法院提出上訴，并根據(jù)對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提交副本，并向上海市第一中級(jí)人民法院提出上訴。如果你也遇到此類問題，可以在線咨詢上海中介合同糾紛律師。

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