上海房產(chǎn)律師 二手房糾紛哪些情況可以起訴中介
買賣二手房時,我們通常是會選擇到房產(chǎn)中介,通過房產(chǎn)中介的介紹、牽線搭橋進(jìn)行交易。那么發(fā)生二手房買賣糾紛時我們應(yīng)該怎么辦呢?中介會負(fù)責(zé)人嗎?二手房買賣糾紛哪些情況可以追究中介的責(zé)任?上海房產(chǎn)律師總結(jié)以下6中情況,希望對你有所幫助。
1、隱瞞房屋弊端
帶領(lǐng)買房人實(shí)地看房是房屋中介機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要義務(wù),但在諸如聯(lián)系不上出賣人,承租人不配合看房等特殊情況下,中介機(jī)構(gòu)常會帶領(lǐng)買受人查看其他類似房屋作為替代,買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問題產(chǎn)生爭議,影響合同順利履行。
2、未履行提醒、告知義務(wù)
二手房買賣合同通常是由中介機(jī)構(gòu)提供的格式文本,只有合同的核心內(nèi)容,如價款金額、付款時間及方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)需要房屋買賣雙方協(xié)商確定。
審判實(shí)踐中,部分中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)不足,對相關(guān)事項(xiàng)未盡提示義務(wù),導(dǎo)致雙方未進(jìn)行充分協(xié)商,或未將雙方口頭達(dá)成的一致性意見載入合同。
3、未提示特殊二手房的交易風(fēng)險
二手房的性質(zhì)復(fù)雜多樣,除普通商品房外,法律對于經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有特別規(guī)定。部分中介公司審查不嚴(yán),或明知不可為而為之,引發(fā)大量糾紛。
4、審查不到位
中介機(jī)構(gòu)在一定程度上負(fù)有審查房屋真實(shí)權(quán)利人的義務(wù),包括核實(shí)登記所有權(quán)人與出賣人是否一致,詢問所有權(quán)人的婚姻狀況,要求共有權(quán)人作出同意出售承諾等。而有些中介機(jī)構(gòu)未盡到對房屋權(quán)屬的審查義務(wù),導(dǎo)致買賣合同在履行過程中出現(xiàn)障礙或者無法履行。
5、慫恿簽訂陰陽合同
在二手房簽約之前,部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方,制造出總價款較低的網(wǎng)簽合同,用于申報(bào)稅款,而包含雙方真實(shí)意思的合同用于實(shí)際履行,且未進(jìn)行備案。
這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失,同時也給一些當(dāng)事人惡意不履行合同提供借口。特別在房價大幅上漲之后,賣房人可能會以此為借口提出合同無效。
6、虛構(gòu)社保、規(guī)避限購令
在交易的時候,存在少數(shù)中介機(jī)構(gòu)為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機(jī)構(gòu)的這種行為違反了法律規(guī)定,也由于整個交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上,買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認(rèn)為無效。
上海房產(chǎn)律師最后總結(jié):房產(chǎn)中介在帶領(lǐng)買房人看房時候,刻意隱瞞房屋弊端,或者簽約時候未履行提醒、告知義務(wù),慫恿簽訂陰陽合同,虛構(gòu)社保、規(guī)避限購令等行為,購房者可以追究房產(chǎn)中介的責(zé)任。但是如果房產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)僅在其自身能力范圍內(nèi)提供真實(shí)信息,購房者受到的損失,不能夠要求中介賠償。
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