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上海房產(chǎn)糾紛律師談買賣合同無效案

法律案例 2022-06-01 10:05:511237策法網(wǎng)
【導讀】無處分權(quán)人司某處分栗某房產(chǎn),因黃某以低于市場價三分之一的價格購買,后上海房產(chǎn)糾紛律師幫追回。

 

【案件簡介】
 
  栗某單身,由于年齡大、生活不能自理,于是找了一名保姆司某。司某勤勞質(zhì)樸,得到了栗某的信任。2003年10月17日,栗某叫來司某說道:“我年事已高,記性不好,現(xiàn)在在我這里有兩個房產(chǎn)證,現(xiàn)在就麻煩你幫我保管”。司某欣然答應(yīng)。2004年4月17日,司某的兒子住院,需要3萬元的醫(yī)藥費。司某幾天未能入眠,自己這幾年省吃儉用當保姆存下的錢也就幾千元。情急之下,司某想起代栗某保管的房產(chǎn)證,經(jīng)過一番思想斗爭,司某決定背著栗某把栗某留給兒子的房子賣了,等以后有錢了再把房子買回來還給栗某。于是,司某偽造買房委托書將房賣給了第三人黃某,由于黃某看司某急著用錢,便故意壓低價格比市價少支付了差不多三分之一的價錢。

  2016年8月,栗某兒子栗小某回國。當栗某問及房產(chǎn)證時,司某向栗某坦白了自己私自出賣房屋的事實。得知此事之后的栗小某便找到黃某多次協(xié)商,但均未果。
 
  無奈之下,栗小某找到靳律師,了解案情后,建議栗小某起訴黃某,要求確認司某和黃某之間的買賣合同無效,讓黃某返還房屋。栗小某對靳律師的解答十分認同,于是委托代理其進行訴訟。于2016年11月13日向法院提起訴訟,要求確認司某的賣方行為無效,黃某返還房產(chǎn)。
 
【審判結(jié)果】
 
  人民法院經(jīng)審理后判決:司某與黃某的買賣行為無效,黃某返還栗小某房屋。
 
【律師點評】
 
  上海房產(chǎn)糾紛律師案件點評:本案是一件無權(quán)處分人處分他人房產(chǎn)最終被法院確認無效的案件。本案中,司某偽造委托書并擅自處分栗小某的房產(chǎn)的行為系無權(quán)代理。本案之所以栗小某的訴訟請求可以得到支持,主要是因為第三人黃某,即本案的被告在購買房屋時不構(gòu)成善意取得。
 
  根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;
 
  除法律另有規(guī)定外,同時符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):
 
  (一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;
  (二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;
  (三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
 
  受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定。”
 
  本案中,黃某在買賣房屋時以明顯低于市場價格的房價買下房屋,其行為不構(gòu)成善意取得,倘若黃某在購買房屋時支付了合理的對價,即使司某是無權(quán)處分人,黃某依然可以取得該房屋。因此,上海房產(chǎn)糾紛律師提醒各位當事人,遇到了涉及大額財產(chǎn),不動產(chǎn)交易或者訴訟時一定要尋找一位專業(yè)、資深的房產(chǎn)律師,以免使自己的合法財產(chǎn)權(quán)益受到損失。



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