一看購(gòu)房者自身的需求

　　二看房屋的質(zhì)量問(wèn)題的嚴(yán)重程度

　　三看根據(jù)合同約定和法律規(guī)定，能夠采取什么樣的措施和爭(zhēng)取到什么樣的損失賠償。

　　上海房產(chǎn)律師事務(wù)所作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，明明買(mǎi)的是新房，就想精心裝修然后作為自己避風(fēng)擋雨的港灣，結(jié)果剛裝修或者剛交房，就發(fā)現(xiàn)種種質(zhì)量問(wèn)題，不論這個(gè)問(wèn)題是大是小，心里肯定會(huì)不舒服，住起來(lái)也會(huì)有心理陰影。因此很多人寧愿放棄已經(jīng)花費(fèi)了這么多精力、時(shí)間和金錢(qián)的房屋，及時(shí)止損。但是作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，肯定不愿意輕易的解除合同，再把已經(jīng)賣(mài)掉的商品房再拿回去，那么什么樣的情況能夠成功退房呢？

　　在要求退房的過(guò)程中又需要注意什么問(wèn)題呢？我們通過(guò)一個(gè)成功退房的案例來(lái)說(shuō)明。 2017年年初，秦皇島的戴先生花了180萬(wàn)買(mǎi)了一套三層別墅，合同簽訂的當(dāng)日，交納了房款、維修基金、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商于2017年8月24日交付了房屋。 2018年5月，戴先生開(kāi)始裝修房屋，但是在裝修過(guò)程中，他發(fā)現(xiàn)房屋墻體開(kāi)裂、通縫，外承重墻漏水等現(xiàn)象。

　　雙方都委托了不同的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行了鑒定，但是結(jié)果完全不一樣，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為只是一般的質(zhì)量問(wèn)題， 不同意戴先生退房的要求。

　　戴先生的訴求主要有三個(gè)方面， 1.解除合同； 2.退還房款、裝修款等支出費(fèi)用； 3.賠償漲價(jià)損失。根據(jù)戴先生的訴求，律師在訴訟中采取了關(guān)鍵的兩個(gè)措施。

　　一、申請(qǐng)房屋質(zhì)量問(wèn)題鑒定要求對(duì)房屋的有關(guān)構(gòu)造柱的設(shè)置是否符合國(guó)家規(guī)范《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定以及是否存在主體質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定。 法院委托上海XX質(zhì)量檢測(cè)站對(duì)本案爭(zhēng)議房屋原告要求鑒定內(nèi)容進(jìn)行了鑒定，報(bào)告的檢測(cè)結(jié)論為：房屋缺少構(gòu)造柱，不能達(dá)到根據(jù)規(guī)范規(guī)定的抗震設(shè)防烈度為7度地區(qū)的抗震設(shè)防安全標(biāo)準(zhǔn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，會(huì)影響房屋安全使用。

　　二、申請(qǐng)房?jī)r(jià)和裝修損失評(píng)估 為確定雙方損失，向法院提出申請(qǐng)，要求對(duì)本案爭(zhēng)議房屋的現(xiàn)有價(jià)值和裝修損失進(jìn)行評(píng)估，法院委托XX價(jià)格咨詢服務(wù)有限公司對(duì)房屋的現(xiàn)有價(jià)值和裝修投入進(jìn)行了鑒定，鑒定結(jié)論為：聯(lián)排別墅一套，毛坯房總價(jià)290萬(wàn)元，裝修款21萬(wàn)元。

　　訴訟中開(kāi)發(fā)商提出抗辯意見(jiàn)，首先是關(guān)于鑒定報(bào)告，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求以自己委托的XX建筑研究院質(zhì)量檢測(cè)中心作出的結(jié)論為準(zhǔn)確來(lái)認(rèn)本案爭(zhēng)議房屋質(zhì)量是合格的問(wèn)題。法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商提交的XX建筑工程質(zhì)量檢測(cè)中心出具的《抗震承載力驗(yàn)算報(bào)告》是針對(duì)房屋墻體抗震強(qiáng)度作出的測(cè)算，而不是對(duì)房屋的整體抗震作出的結(jié)論。房屋結(jié)構(gòu)的部分合格，并不等于整體結(jié)構(gòu)的合格。而且在XX建筑工程質(zhì)量檢測(cè)中心進(jìn)行測(cè)算過(guò)程中，戴先生不知情，也無(wú)法參與。該《報(bào)告》屬于開(kāi)發(fā)商單方委托行為。因此不予采信該份報(bào)告。 其次是能夠修復(fù)是否就不能退房。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己可以修復(fù)該質(zhì)量問(wèn)題，因此不同意解除合同的要求。但是法院認(rèn)為不論是與否，即使能夠修復(fù)，作為受到損害的購(gòu)房者依照法律規(guī)定，有權(quán)選擇同意修復(fù)繼續(xù)居住或者退房賠償損失。戴先生既然選擇退房賠償損失，作為違約方開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)予以退房并賠償相應(yīng)的損失。

　　房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題怎么解決呢

　　一、房屋交付時(shí)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題

　　1、可以解除合同的情況

　　房屋交付時(shí)或者交付使用后使用人發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或是因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響了正常居住使用的，且該質(zhì)量問(wèn)題難以通過(guò)修復(fù)方法解決，購(gòu)買(mǎi)人可以要求解除合同，要求開(kāi)發(fā)商歸還購(gòu)房者所付的購(gòu)房款及其利息，并承擔(dān)違約的責(zé)任。主體質(zhì)量不合格主要包括房屋的地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量，如房屋下沉、傾斜等。

　　2、可以請(qǐng)求繼續(xù)履行并取得賠償?shù)那闆r

　　房屋交付時(shí)或者交付使用后使用人發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或是因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響了正常居住使用的，如果該質(zhì)量問(wèn)題可以通過(guò)加固等修復(fù)且確保建筑安全的，買(mǎi)受人既可以請(qǐng)求解除購(gòu)房合同也可以請(qǐng)求出賣(mài)人依照法律規(guī)定或者合同約定內(nèi)容繼續(xù)履行合同，請(qǐng)求繼續(xù)履行的購(gòu)房者同時(shí)有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商另外提供住所，同時(shí)賠償購(gòu)房者由此所受到的損失。

　　二、交付使用后保修期內(nèi)的出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題

　　1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或是因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響了正常居住使用

　　交付使用后買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或是因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響了正常居住使用，并經(jīng)過(guò)核驗(yàn)確實(shí)屬于不合格的，買(mǎi)受人可以依照上述交付使用時(shí)的方式維護(hù)自己的權(quán)利。

　　2、其它質(zhì)量問(wèn)題

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給買(mǎi)受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合同期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，但由此產(chǎn)生的修復(fù)費(fèi)用和由此形成的損失由出賣(mài)人承擔(dān)。但是因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。購(gòu)房人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。

　　正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期是：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年；管道堵塞2月；燈具、電器開(kāi)關(guān)6月；供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個(gè)采暖或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由供需雙方自行約定。開(kāi)發(fā)商可以延長(zhǎng)上述保修期。商品房保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付使用之日起計(jì)算。

　　三、房屋交付時(shí)，用戶應(yīng)特別注意的事項(xiàng)

　　1、開(kāi)發(fā)商在向用戶交付銷(xiāo)售的新建商品房時(shí)，必須同時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。其中《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是對(duì)銷(xiāo)售房屋的結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)施、配套、維修等方面向購(gòu)房者作出的質(zhì)量保證和承諾，其必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是對(duì)建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和各種設(shè)施容量、配置、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出的使用說(shuō)明和提出的注意事項(xiàng)；

　　2、開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，若果沒(méi)有像購(gòu)房者提供上述兩項(xiàng)文件，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受此房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

　　從常理來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者付出巨大投資，當(dāng)然是希望能得到相應(yīng)的質(zhì)量有保證的房屋。房屋質(zhì)量問(wèn)題與人們的生命財(cái)產(chǎn)安全密切相關(guān)，也和人們?nèi)蘸蟮纳钯|(zhì)量有密切關(guān)系，因此不容小覷。

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