上海咨詢(xún)拆遷律師帶大家了解一下拆遷方違約的維權(quán)方法！

　　一、拆遷人未經(jīng)被拆遷人同意，或未經(jīng)法定程序，單方面變更安置協(xié)議，隨意變更約定的安置地點(diǎn)、房屋結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當(dāng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，追究拆遷人的違約責(zé)任。協(xié)議對(duì)違約金有約定的，從約定，無(wú)約定的以造價(jià)為計(jì)算依據(jù)，計(jì)算遲延履行滯納金。

　　1、如果拆遷人單方面縮小約定安置面積的，無(wú)法補(bǔ)足時(shí)，應(yīng)按照商品房?jī)r(jià)格向被拆遷人折算補(bǔ)償。如果拆遷人擴(kuò)大約定安置面積，超過(guò)的部分，拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)建筑安裝工程費(fèi)用。

　　2、如果拆遷人擅自變更樓層的，能夠按照約定樓層進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)予調(diào)整，沒(méi)辦法調(diào)整的，由拆遷人以三樓為基準(zhǔn)，每增高或降低一層，增加安置建筑安裝工程造價(jià)的百分之三的補(bǔ)償費(fèi)用，付給被拆遷人或按市場(chǎng)商品房差價(jià)予以補(bǔ)償。

　　3、如果拆遷人擅自變更約定安置地點(diǎn)的，能夠恢復(fù)原約定地點(diǎn)的，按照原約定地點(diǎn)安置，無(wú)法按原約定地點(diǎn)安置的，可以在征得被拆遷人同意的基礎(chǔ)上進(jìn)行異地安置或重建。但是，如果被拆遷人不同意的話(huà)，可以責(zé)令拆遷人按照商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行結(jié)算或購(gòu)買(mǎi)商品房予以安置。

　　4、如果拆遷人擅自變更安置房結(jié)構(gòu)的，能按照原設(shè)計(jì)恢復(fù)原結(jié)構(gòu)的，責(zé)令其恢復(fù)原結(jié)構(gòu)進(jìn)行安置，若被拆遷人不同意的話(huà)，拆遷人應(yīng)當(dāng)以略高于恢復(fù)原結(jié)構(gòu)的價(jià)格費(fèi)用予以補(bǔ)償或結(jié)算。

　　二、拆遷人延期交付或沒(méi)有按照約定向被拆遷人辦理置換房屋的產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付違約金。房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)違約金有約定的，從其約定;房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)違約金沒(méi)有約定的，按照房屋的市場(chǎng)價(jià)值，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。
 

　　三、拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置。

　　而拆遷人卻將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

　　第八條　具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

　　(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。被拆遷人可以選擇如何維護(hù)自己的權(quán)益。

　　四、如果拆遷人與被拆遷人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中只對(duì)補(bǔ)償方式、安置用房面積、過(guò)渡期等內(nèi)容進(jìn)行約定，而沒(méi)有對(duì)協(xié)議的標(biāo)的物即補(bǔ)償安置用房的位置、用途進(jìn)行明確具體的約定，在與其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)適用一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定，按普通債權(quán)給予保護(hù)。
 

　　不管選擇哪種補(bǔ)償方式協(xié)議中都應(yīng)該包括以下基本內(nèi)容：

　　1、選擇的補(bǔ)償方式，明確寫(xiě)明拆遷戶(hù)是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)置換。

　　2、不管哪種補(bǔ)償方式都應(yīng)當(dāng)詳細(xì)明確寫(xiě)明關(guān)于人民幣有關(guān)的條款和安置房有關(guān)的信息。

　　3、寫(xiě)明拆遷戶(hù)搬遷的期限、臨時(shí)過(guò)渡的方式（自租或提供安置房）、過(guò)渡時(shí)間。

　　4、因?yàn)椴疬w涉及到的搬遷、臨時(shí)過(guò)渡、停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)（一切因拆遷造成的費(fèi)用）應(yīng)當(dāng)明確寫(xiě)明，注明支付時(shí)間和支付方式。

　　5、違約后的責(zé)任承擔(dān)和出現(xiàn)問(wèn)題后的解決方法。

　　6、雙方共同約定的其他內(nèi)容。
 

　　簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的

　　1、查看協(xié)議主體是否正確

　　不是誰(shuí)都可以作為協(xié)議主體和拆遷戶(hù)簽訂協(xié)議，只有法律規(guī)定的主體才可以，一般是市縣級(jí)ZF。

　　2、重要信息是否詳細(xì)明確

　　剛才提到的協(xié)議的內(nèi)容中，只要涉及到補(bǔ)償款、房屋面積等條款的，都應(yīng)當(dāng)既詳細(xì)又明確的寫(xiě)明，比如補(bǔ)償金額、支付時(shí)間、支付方式、安置房屋的位置、面積、裝修、戶(hù)型等，有很多拆遷戶(hù)只關(guān)注了補(bǔ)償金額，疏漏了支付時(shí)間，導(dǎo)致拆遷戶(hù)補(bǔ)償遲遲拿不到。

　　3、查看違約后的責(zé)任是否約定

　　這是很容易忽視的地方，如果規(guī)定了拆遷方違約后將負(fù)責(zé)什么樣的責(zé)任，這樣拆遷戶(hù)就可以更好的督促對(duì)方履行義務(wù)。

　　4、查看補(bǔ)償協(xié)議中是否存在不對(duì)等、不公平對(duì)自己不利的條款。

　　5、協(xié)議簽訂后是否經(jīng)過(guò)公證程序。

　　拆遷補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容直接關(guān)乎著拆遷以后的生活狀況，拆遷律師提醒廣大的拆遷戶(hù)朋友，在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)補(bǔ)償協(xié)議有全面的了解，將后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低的情況下才可以簽字，總之協(xié)議無(wú)小事，要么不簽，簽了就代表認(rèn)可后續(xù)再想維權(quán)幾乎不可能。上海咨詢(xún)拆遷律師

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