小產(chǎn)權(quán)房是什么意義?有很多人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房還不是很了解，不清楚什么是小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房有什么差別，上海房屋產(chǎn)權(quán)律師做出如下解答：

　　小產(chǎn)權(quán)房是什么意思?

　　所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上設(shè)置裝備擺設(shè)的房屋，未交納地皮出讓金等用度，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部分頒布，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒布，所以叫做“小產(chǎn)權(quán)房”，又叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，只是人們?cè)谏鐣?huì)生活中形成的一種約定俗成的稱謂。

　　大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的對(duì)比：

　　1、對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言，將開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這類叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。

　　2、按房屋再讓渡時(shí)是不是需求交納地皮出讓金來區(qū)別的，不消再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋一般商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

　　3、按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證構(gòu)造來區(qū)別的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由州里政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)其實(shí)不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

　　第一種和第二種的小產(chǎn)權(quán)是正當(dāng)?shù)模恍杞蛔阗彿靠?，或讓渡時(shí)補(bǔ)繳地皮出讓金就能自在買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

　　有的人說小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，實(shí)際上小產(chǎn)權(quán)房究竟有無合法的產(chǎn)權(quán)呢?

　　從我國現(xiàn)在的相關(guān)法律規(guī)定來看，小產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還不足法律根據(jù)。而從我國對(duì)地皮的治理理念與地皮治理的代價(jià)取歷來闡發(fā)，短期內(nèi)我國還不會(huì)鋪開集體地皮的流轉(zhuǎn)。是以，小產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化還需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí)，即便今后小產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房人還會(huì)需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買小產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購買商品房相差無幾。

　　河山資源部再次嚴(yán)格地指出，小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)是違法修筑，違背地皮治理法律，集體地皮不得用于商品房屋建設(shè)，城鎮(zhèn)住民不能在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)村房屋或小產(chǎn)權(quán)房。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任明確表示，小產(chǎn)權(quán)房違法，絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。

　　小產(chǎn)權(quán)房與商品房分歧，我國現(xiàn)在的相關(guān)法律沒有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)做明確的規(guī)定，以是，如果要購買小產(chǎn)權(quán)房存在一定的風(fēng)險(xiǎn)：

　　法律風(fēng)險(xiǎn)

　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流暢讓渡存在不少的限定，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具有了一般商品房的應(yīng)用性質(zhì)，但不具有一般商品房的法律性質(zhì)，實(shí)在并非商品房。以是，法律法例對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和軌制對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是有效的，人民法院也不可以用商品房買賣的法律規(guī)定及法律說明處置觸及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難失掉保護(hù)。同時(shí)，因?yàn)橘徶眯‘a(chǎn)權(quán)房的合同是有效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

　　政策風(fēng)險(xiǎn)

　　在購置的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽定條約并托付房款后，假如相關(guān)部分整理鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的設(shè)置裝備擺設(shè)項(xiàng)目，大概就會(huì)致使部份項(xiàng)目停建以至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索房款的尷尬境地。另轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

　　依據(jù)《中華人民共和國地皮管理法》的規(guī)定，農(nóng)村集體所有的地皮的使用權(quán)不得出讓、讓渡或許出租用于非農(nóng)業(yè)設(shè)置裝備擺設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也惟獨(dú)享有使用權(quán)，農(nóng)村將房屋賣給都會(huì)居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。如果有更多問題，可以在線咨詢上海房屋產(chǎn)權(quán)律師。

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